物業(yè)管理作為物業(yè)的后期管理，是確保物業(yè)保值增值的重要手段。在我國，物業(yè)管理尚屬起步晚的"朝陽產(chǎn)業(yè)"， 但從目前物業(yè)管理運(yùn)營市場來看，企業(yè)的管理決策對物業(yè)管理的認(rèn)識，大多停留在平面的服務(wù)層面上，如設(shè)夜行燈、安排門衛(wèi)值班等等，雖然是必須的，但這種平面式的服務(wù)內(nèi)容缺乏想象，沒有獨(dú)創(chuàng)，往往是事倍功半，工作效率低下，不能滿足業(yè)主的各種需求。 病因在于物業(yè)管理公司內(nèi)部管理運(yùn)營結(jié)構(gòu)不合理，管理技術(shù)落后，首先是觀念沒有徹底改變，傳統(tǒng)型管理占主導(dǎo)地位，雖然強(qiáng)調(diào)了服務(wù)，但因其是平面式的，有"表"沒有及"里"，所以僅僅是解決了為業(yè)主服務(wù)這一面，而忽視了如何為業(yè)主提供高質(zhì)量服務(wù)的一面；其次，物業(yè)管理公司運(yùn)營結(jié)構(gòu)軟弱，銜接不佳，內(nèi)耗大，缺乏一套系統(tǒng)的管理體系，造成業(yè)主與管理者、管理者與決策者之間的斷層空白，致使問題越積越多，處理時間越來越長，以至于問題終還是得不到解決，不了了之，使物業(yè)管理陷入疲軟無力的境地。因此，物業(yè)管理公司能實(shí)現(xiàn)有序管理的當(dāng)務(wù)之急在于要迅速建立起一套規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、反應(yīng)靈敏的動態(tài)物業(yè)管理體系。 但物業(yè)管理要建立一套規(guī)范合理的運(yùn)作機(jī)制并不是一件容易的事，規(guī)范而又合理的東西往往是許多經(jīng)驗(yàn)的長期積累，且需經(jīng)過多年的探索驗(yàn)證。而對國內(nèi)眾多物業(yè)管理公司來說，剛剛興起的這個行業(yè)讓大家多少有點(diǎn)趕鴨子上架的味道，且往往又是物業(yè)開發(fā)商的無奈之舉，與物業(yè)開發(fā)商多有些"血緣"關(guān)系。因此，如何迅速建立起一套適切合理的牧業(yè)管理體系，是目前物業(yè)管理公司所關(guān)注的一個重要問題。目前，國內(nèi)一些起步較早、崇尚規(guī)范經(jīng)營的物業(yè)管理公司都在嘗試導(dǎo)入ISO9000來建立自己的運(yùn)作體系，通過一段時間的運(yùn)作，已在物業(yè)管理上取得一些佳績。 對物業(yè)管理公司而言，要建立起一套物業(yè)管理體系有三個關(guān)鍵方面要注意，即管理職責(zé)、質(zhì)量體系結(jié)構(gòu)及人員和物質(zhì)資源。這三個關(guān)鍵方面的焦點(diǎn)是業(yè)主，只有這三個關(guān)鍵方面相互協(xié)調(diào)時，才能保證業(yè)主滿意。ISO9000的建立意在強(qiáng)調(diào)業(yè)主的重要，與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量控制的重要。物業(yè)管理如不能很好控制與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量就難以形成。 結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際情況及今后的發(fā)展，據(jù)此建立起一個科學(xué)完善的"合同評審程序"，識別并確定客戶的需求，同時判斷自己是否具有滿足業(yè)主需求的能力。區(qū)分出哪些是自己能夠提供的服務(wù)項(xiàng)目，哪些是由外部服務(wù)組織提供的服務(wù)項(xiàng)目。外部伺服性服務(wù)組織的選擇，可依據(jù)實(shí)際情況建立"分包商選擇與管理程序"，以分承包方的形式進(jìn)行，并將有關(guān)分包服務(wù)項(xiàng)目列入與分承包方簽署的分包合同或協(xié)議中。 對提供的服務(wù)按實(shí)際情況建立"服務(wù)過程查核程序"、"服務(wù)過程狀態(tài)識別程序"，"服務(wù)管理程序"進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量的全程管理，并對其結(jié)果追蹤確認(rèn)。同時建立"公共設(shè)施、器材管理程序"、建立"維護(hù)保潔控制程序"、"緊急應(yīng)變作業(yè)程序"、"人員進(jìn)駐控制程序"和"保安駐警控制程序"，以給物業(yè)管理正常運(yùn)作提供運(yùn)行保障和保障。 物業(yè)ISO9001標(biāo)準(zhǔn)建立起一個開放式的信息溝通體系，如建立："客戶滿意度調(diào)查程序"、"客戶抱怨處理程序"，并通過至少每年一次對業(yè)主進(jìn)行"需求的連續(xù)評審"。建立的"新服務(wù)項(xiàng)目企劃程序"策劃新服務(wù)項(xiàng)目，以向業(yè)主盡可能多提供按需服務(wù)，從而促使物業(yè)管理公司走出管理的消極狀態(tài)。 對物業(yè)管理服務(wù)中存在的問題，建立"服務(wù)的鑒別與追溯性程序"，建立"不符合服務(wù)控制程序"，建立"糾正與措施程序"等改進(jìn)措施加以自我改進(jìn)完善。在物業(yè)管理公司內(nèi)部管理上，可以通過實(shí)際情況建立"管理責(zé)任程序"，建立"文件與資料控制程序"，建立"機(jī)電設(shè)備控制程序"、"行政服務(wù)控制程序"，建立"進(jìn)料控制程序"，建立"庫存作業(yè)管理程序"、"搬運(yùn)控制程序"、"交房作業(yè)管理程序"加以內(nèi)部規(guī)范管理；通過建立"質(zhì)量記錄管理程序"如實(shí)記錄運(yùn)行中的活動結(jié)果，并妥善保存這些記錄，以提供作為內(nèi)部及第三方審核的證據(jù)；并建立"統(tǒng)計(jì)技術(shù)管理程序"對這些質(zhì)量記錄加以統(tǒng)計(jì)并進(jìn)行技術(shù)分析。同時，通過建立"內(nèi)部管理審核程序"以完善內(nèi)部管理審核體系。 在人力資源的配備上，根據(jù)實(shí)際工作需要設(shè)置部門和人員，要求建立"工作職責(zé)說明書"，規(guī)定定量、定性的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)應(yīng)達(dá)到的水準(zhǔn)，避免人浮于事的弊端。并按ISO9001標(biāo)準(zhǔn)之建立"培訓(xùn)管理程序"，對全體員工進(jìn)行物業(yè)管理基本知識、崗位任職資格等培訓(xùn)，并進(jìn)行資格確認(rèn)，以保證公司員工對公司完善管理、公司發(fā)展的適應(yīng)，使物業(yè)管理公司在建好一個企業(yè)的同時，更培養(yǎng)鍛煉了一支隊(duì)伍。 物業(yè)ISO9000認(rèn)證體系是一種從管理模式向服務(wù)模式進(jìn)化的體系，它所強(qiáng)調(diào)的是將服務(wù)作為一種商品，確保被服務(wù)者在使用過程中的滿意程度，是一種服務(wù)質(zhì)量承諾的兌現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)人對人的服務(wù)，是一個為業(yè)主提供綜合性整合化服務(wù)的系統(tǒng)。這個體系的建立將使物業(yè)管理逐步朝為業(yè)主按需提供服務(wù)的理想化方向發(fā)展，并以其全新體制的優(yōu)勢促使物業(yè)管理真正成為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動，以塑造眾多的需求群體和拉動巨大的需求市場，以此影響、優(yōu)化物業(yè)管理的市場環(huán)境，推動物業(yè)管理的發(fā)展。

ISO10012認(rèn)證審核中的問題點(diǎn) 因?yàn)闇y量管理體系的目標(biāo)就是對由于測量設(shè)備的失準(zhǔn)和測量過程的失控可能產(chǎn)生的不正確的測量結(jié)果進(jìn)行防范和控制以 限度地降低風(fēng)險。測量管理體系審核中共性的問題具體闡述如下： ? 1 測量過程控制 ? 測量過程控制是ISO10012:2003標(biāo)準(zhǔn)的一個發(fā)展。因此，企業(yè)建立新的測量管理體系區(qū)別于過去的計(jì)量檢測體系中根本的地方就是在是否實(shí)現(xiàn)了對測量過程的控制，如果企業(yè)建立的測量管理體系只對測量設(shè)備進(jìn)行有效管理，而缺乏對計(jì)量過程進(jìn)行控制，那么就不一定能完全保證測量結(jié)果數(shù)據(jù)始終保持準(zhǔn)確和一致。測量過程的控制可區(qū)別為重要（含高度）測量過程和一般測量過程控制，這有利于確保測量過程受控，又節(jié)約投入的資源。 ? 適用于高度測量過程控制的有：關(guān)鍵性的測量過程（包括產(chǎn)品檢驗(yàn)、試驗(yàn)、化驗(yàn)等領(lǐng)域）；復(fù)雜的測量過程（包括在線工藝過程等領(lǐng)域）；對保證生產(chǎn)的測量（包括易爆、易燃、有害領(lǐng)域）；昂貴代價的測量過程（包括進(jìn)出關(guān)口結(jié)算、配料等領(lǐng)域）。 ? 適用于一般測量過程控制的有，對于非關(guān)鍵的零部件的簡單測量。對測量過程實(shí)施控制的主要方法有高度測量控制方法：（包括核查標(biāo)準(zhǔn)、控制圖、統(tǒng)計(jì)技術(shù)等）；一般測量控制方法：（包括重復(fù)測量、留樣再測、特性分析、設(shè)備抽檢、環(huán)境監(jiān)測、人員監(jiān)督等），以減少和由于異常故障，出現(xiàn)錯誤的測量結(jié)果。 ? 2 計(jì)量確認(rèn)過程的監(jiān)視與計(jì)量過程的監(jiān)視的區(qū)別 ? 這主要是監(jiān)視的對象不同，前者是對測量設(shè)備而言，后者是對測量過程而言。測量設(shè)備的監(jiān)視是監(jiān)視其特性和要求的符合性；測量過程的監(jiān)視是監(jiān)視其過程符合規(guī)定的能力（人員操作技能、設(shè)備的配置、環(huán)境條件、測量方法、文件（軟件）等是否滿足測量要求）。監(jiān)視實(shí)際上是有效控制測量過程和持續(xù)改進(jìn)測量管理體系的有效途徑。監(jiān)視應(yīng)制定所用方法如（核查、比對、統(tǒng)計(jì)技術(shù)、審核、顧客滿意調(diào)查、定期檢查、驗(yàn)證證明文件等），并應(yīng)做好監(jiān)視記錄。目前，在審核中發(fā)現(xiàn)對監(jiān)視出現(xiàn)的不符合項(xiàng)也占有一定比例。 ? 3 必須掌握兩個關(guān)鍵 ? 關(guān)鍵一是企業(yè) 管理者必須高度重視和認(rèn)清測量管理體系的作用和目的，必須親自抓，才能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，才能為實(shí)現(xiàn)方針和目標(biāo)提供必要的資源保障。 ? 關(guān)鍵二是企業(yè)必須全員參加，因?yàn)闇y量過程控制涉及各個部門，需要搞好培訓(xùn)，對照標(biāo)準(zhǔn)逐條落實(shí)，使員工能以主人翁的責(zé)任感正確處理和解決測量過程出現(xiàn)的問題。 ? 4 需要掌握兩個難點(diǎn) ? 難點(diǎn)一是ISO10012:2003標(biāo)準(zhǔn)指出：“測量管理體系覆蓋的每一個測量過程都應(yīng)評價測量不確定度。”因此，要求企業(yè)計(jì)量職能部門人員需要掌握測量不確定度的概念和基本分析方法，使企業(yè)計(jì)量向國際水平靠攏，保證新的測量管理體系的質(zhì)量。 ? 難點(diǎn)二是將顧客的測量要求轉(zhuǎn)化為計(jì)量要求。因此，要求企業(yè)有關(guān)人員需要具有掌握生產(chǎn)工藝過程知識和計(jì)量綜合知識，以便準(zhǔn)確表述預(yù)期用途。 ? 5 開展企業(yè)測量管理體系認(rèn)證審核的效果 ? 5.1 通過審核，了企業(yè)計(jì)量管理和檢測水平，使企業(yè)的計(jì)量檢測能力對質(zhì)量管理、成本管理、節(jié)能降耗、企業(yè)效率發(fā)揮了重要技術(shù)保障作用。 5.2 通過審核，使企業(yè)在測量設(shè)備管理基礎(chǔ)上建立對測量過程的控制體系，加強(qiáng)對計(jì)量數(shù)據(jù)的持續(xù)監(jiān)控，極大地減少了企業(yè)因測量不準(zhǔn)造成的風(fēng)險和后果。 5.3 通過審核，使企業(yè)建立現(xiàn)代計(jì)量檢測體系，以便能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和科學(xué)發(fā)展的需要，對企業(yè)市場競爭能力，參與國內(nèi)外招標(biāo)、簽訂合同時具有穩(wěn)定的計(jì)量基礎(chǔ)保證作用。 5.4 通過審核，使企業(yè)計(jì)量實(shí)驗(yàn)室環(huán)境條件得到改善。配置了相應(yīng)的恒溫設(shè)施，并對影響實(shí)驗(yàn)室的區(qū)域進(jìn)行了有效隔離，確保了實(shí)驗(yàn)室的良好工作環(huán)境。 5.5 通過審核，進(jìn)一步規(guī)范了企業(yè)能源計(jì)量器具的配備和準(zhǔn)確度等級要求，有效地對企業(yè)開展節(jié)能降耗、生產(chǎn)經(jīng)營、領(lǐng)導(dǎo)決策提供了更為準(zhǔn)確可靠、穩(wěn)定有效的測量數(shù)據(jù)。 ? 6 需高度控制的測量過程范圍 ? 在測量管理體系現(xiàn)場審核過程中發(fā)現(xiàn)，某些企業(yè)列出的需高度控制的測量過程一覽表上只反映了產(chǎn)品制造和質(zhì)量檢驗(yàn)范圍內(nèi)的測量過程，而未將經(jīng)營管理、、環(huán)保等方面的測量過程列入高度控制。 ? 例如某機(jī)械制造廠生產(chǎn)過程中所用的專用校對塞規(guī)是自制的，精度要求到微米級，且專用校對塞規(guī)的檢測是用高精度的三坐標(biāo)測量儀進(jìn)行的。該企業(yè)在建立測量管理體系時只將產(chǎn)品在生產(chǎn)制造過程中和質(zhì)量檢驗(yàn)過程中的檢測列入需高度控制的測量過程，卻未將專用校對塞規(guī)在生產(chǎn)制造過程中和質(zhì)量檢驗(yàn)過程中的檢測列入需高度控制的測量過程。試想：如果專用校對塞規(guī)的檢測結(jié)果有誤，那用該專用校對塞規(guī)檢測的產(chǎn)品質(zhì)量如何得以保證？ ? 也就是說，該產(chǎn)品的檢測結(jié)果就會存在一定的風(fēng)險。作為建立測量管理體系的企業(yè)就應(yīng)該將專用校對塞規(guī)在生產(chǎn)制造過程中和質(zhì)量檢驗(yàn)過程中的檢測列入高度控制的范圍以確保產(chǎn)品的檢測結(jié)果準(zhǔn)確無誤。GB/T19022-2003/ISO 10012：2003《測量管理體系 測量過程和測量設(shè)備的要求》（以下簡稱ISO 10012）的7.2.2測量過程設(shè)計(jì)中的“指南”已說明“高度的測量過程控制對那些包含有關(guān)鍵性的復(fù)雜的測量系統(tǒng)，對保證生產(chǎn)的測量以及由于測量結(jié)果不正確會引起后續(xù)的昂貴代價的測量來說是合適的”。即需高度控制的測量過程不應(yīng)該僅僅局限在產(chǎn)品制造和質(zhì)量檢驗(yàn)范圍，而應(yīng)包括企業(yè)的經(jīng)營管理、能源管理、生產(chǎn)管理、職業(yè)管理、環(huán)境管理以及產(chǎn)品制造前的準(zhǔn)備工作等方面的測量過程。 ?