房地產(chǎn)ISO9001認證也就是采用過程方法對質量管理體系進行實施的縮影： 房地產(chǎn)ISO9001認證采用過程方法有利于識別過程和顧客的需求，更好地體現(xiàn)"以顧客為關注焦點"的原則；有利于開展質量策劃活動，明確過程的目標和要求；有利于了解、協(xié)調(diào)和確定過程內(nèi)部和過程之間的相互關聯(lián)、相互作用、從而明確過程的流程和程序；有利于明確過程中的職責和權限，加強協(xié)調(diào)合作和溝通；有利于加強對過程的監(jiān)視、測量、數(shù)據(jù)分析和控制；有利于實施PDCA動態(tài)循環(huán)管理，實施持續(xù)改進，確程增值；有利于增強顧客滿意，使組織得到發(fā)展。 一、房地產(chǎn)ISO9001認證如何采用過程方法建立質量管理體系 1、按照4.1條款的要求，認真開展對過程、體系的策劃。策劃的內(nèi)容應涉及體系的全部過程。要識別過程，明確過程的輸入、輸出及活動，明確需求及其流程；確定過程的作用及其指職責的分配；確定過程所需的資源、信息及其所需的文件；確定對過程實施監(jiān)視、測量及有效控制的方法；按組織的方針確定過程的目標及如何評價過程的有效性，實施持續(xù)改進。通過策劃活動識別需求，是應用過程方法的前提和基礎。 2、要采用以過程管理為主導的方法，對現(xiàn)行質量管理體系進行評審，確定要達到過程管理模式而需要進行的改進和提高。必要時，采用以過程管理為主導的方法重新設計管理體系。 3、按標準要求制定、修改質量管理體系文件。體系是通過文件表述的，文件使體系運行的重要依據(jù)。過程分析應成為確定質量管理體系所需文件數(shù)量的途徑，不應以文件來決定過程，而應由過程來決定文件，把過程、體系的策劃作為制定、修改文件的基礎。可利用過程圖、流程圖方法加深對過程的理解，加強對過程有效運行的控制。應將采用過程方法管理組織的理念體現(xiàn)在體系文件中。 4、開展以過程管理體系為主導的培訓工作。應確定以過程管理為主導的培訓項目，增強全員的顧客意識、過程意識、尤其要提高運用過程方法的意識，自覺按過程方法的要求對體系實施管理。 5、進行質量管理體系試運行，進行內(nèi)部審核。按過程管理要求，并通過符合性的證據(jù)評價過程、體系的有效性。 二、 房地產(chǎn)ISO9001認證如何采用過程方法保持質量管理體系 1、組織的領導應按標準的思路和理念，以過程管理為主導建立體系，確保資源的獲得，確保體系所需的過程得到建立、實施和保持，并提供相應的組織保證。 2、對每一個過程（包括產(chǎn)品實現(xiàn)所需的過程、質量管理體系體系實施所需的過程），都應按照標準4.1條款a)~f)提出的具體要求實施連續(xù)的控制。應使過程達到期望的結果，以體現(xiàn)過程管理的連續(xù)性。 3、將以過程為基礎的質量管理體系模式，作為一個體系的大過程實施系統(tǒng)的管理，把各過程有機地聯(lián)系起來。將相互關聯(lián)的過程作為系統(tǒng)加以識別和理解，有利于實現(xiàn)組織的方針和目標。過程方法應與管理的系統(tǒng)方法結合實施，以體現(xiàn)過程管理的系統(tǒng)性。 4、突出過程間的相互作用。應用過程方法拓寬了標準的內(nèi)容和要求，如以顧客為關注的焦點、顧客滿意、質量管理體系的策劃、職責權限與溝通、資源管理、過程的監(jiān)視和測量、數(shù)據(jù)分析、持續(xù)改進等。這些內(nèi)容都是過程方法應用中不可缺少的重要環(huán)節(jié)，互相之間具有緊密的聯(lián)系，體現(xiàn)了過程管理的關聯(lián)性。 5、實現(xiàn)過程管理的程序化和定量化。管理過程和過程中的每一個環(huán)節(jié)要有符合運行對象需要的合理程序，這樣過程才能有效運行。所以，程序具有十分重要的作用。為此，應加強監(jiān)視和測量，通過數(shù)據(jù)分析反映過程中各種因素之間的動態(tài)關系，反映過程的輸入和輸出特性及其活動和業(yè)績，實現(xiàn)過程的量化管理。這是進行過程管理和控制的兩個重要環(huán)節(jié)，體現(xiàn)了過程管理的可控性。 6、對過程實施PDCA動態(tài)循環(huán)管理，促進過程增值。要對每個過程循環(huán)開展策劃－實施－檢查－改進活動，及時對質量目標的實現(xiàn)情況、產(chǎn)品質量、過程能力、顧客滿意度進行考核，促進組織持續(xù)進行改進過程的能力和業(yè)績，以體現(xiàn)過程管理的有效性。 三、 房地產(chǎn)ISO9001認證如何采用過程方法改進質量管理體系 1、開展過程的評價，識別改進的區(qū)域。對過程進行評價，應回答ISO9000:2000標準2.8.1條款提出的四個基本問題：過程已被識別并適當規(guī)定；職責是否已被分配；程序是否得到實施和保持；在實現(xiàn)所要求的結果方面，過程是否有效。通過過程評價，尋找改進的輸入。 2、通過對數(shù)據(jù)的收集和分析，識別改進產(chǎn)品、過程、體系的機會。其中，顧客（包括內(nèi)部和外部）對過程輸出滿意與否的反饋，是持續(xù)改進過程的根本輸入，也是做出準確決策的依據(jù)。 3、完善質量方針，實施目標管理。明確產(chǎn)品、過程、體系的質量目標要求，建立目標管理體系。應不斷改進、完善、充實、提高質量方針、目標的要求，以實施改進。 4、建立有內(nèi)部審核、管理評審、糾正和措施三個環(huán)節(jié)組成的自我完善機制，實施有序的管理。要以過程那為基礎，按照過程方法的要求，以過程的有效性為目的開展內(nèi)部審核活動。通過故管理評審做出科學、合理的改進決策。通過糾正和措施提高組織滿足要求的能力

堅持機構認可原則 針對申請認證組織的審核范圍，首先確認是否在本機構的認可范圍內(nèi)，如果在機構認可范圍內(nèi)，可予以受理；如果不在機構認可范 圍內(nèi)，則不予以受理，本著對機構負責的原則，不越紅線并堅守認證底線來初步確定能否受理申請認證組織的審核范圍為首要原則 。 堅持法人實體原則 基于上述審核范圍的表述，且在認證機構認可的范圍內(nèi)，同時申請認證組織還必須是一個能夠承擔法律責任的實體，即具有法人資 格的企事業(yè)單位。 堅持許可資質原則 結合申請認證組織提供的營業(yè)執(zhí)照或許可資質/環(huán)評驗收材料/相關職業(yè)危險性評價等有效資質，來確定申請認證組織的審 核范圍，即以申請認證組織的營業(yè)執(zhí)照給予的業(yè)務范圍為前提條件，當涉及資質時，結合資質與申請組織的實際運行情況進行確定 審核范圍，但一定不能超過營業(yè)執(zhí)照/許可資質的范圍，根據(jù)申請認證組織提供的相應產(chǎn)品/服務范圍所執(zhí)行的標準，特別是對其工 藝流程進根據(jù)行判斷，據(jù)此分析申請認證組織的產(chǎn)品或服務是什么；與其進行必要的溝通達成一致后，終確定申請認證組織的審 核范圍，并為專業(yè)小類代碼的給定和專業(yè)技術人員的支持提供依據(jù)和參考。 堅持先“評”后“簽”原則 即受理評審后才能簽訂認證合同的原則：審核范圍一經(jīng)確定并完成合同評審的流程后，才能與申請認證組織簽訂認證合同，并為后 續(xù)審核策劃、審核委派以及后續(xù)審核提供中心線索，并奠定良好的審核基礎。 堅持關系證明原則 關系說明主要是指建立一套管理體系的多名稱、多場所的評審界定，包括但不限于出資情況說明、公司章程、驗資報告、法人及管 理層等具體相互關聯(lián)的證明性的文件說明，以確認實施合同評審相關工作，并按《多場所認證機構認可規(guī)則》的相關規(guī)定進行受理 評審。 對申請認證組織審核范圍的界定示例 示例1：聚乙烯吹塑薄膜包裝袋的生產(chǎn)（產(chǎn)品僅限出口） 此申請認證組織實際生產(chǎn)的產(chǎn)品不在國內(nèi)進行銷售，也就是說在國內(nèi)進行生產(chǎn)，而此組織執(zhí)行的是出口國的相關法律法規(guī)及顧客要 求及相關標準，直接定向銷往國外。這種情況下，企業(yè)不需要國內(nèi)的相關資質，同時在審核范圍的后面加上限定（產(chǎn)品僅限出 口），也就是說，企業(yè)按這個范圍內(nèi)生產(chǎn)的產(chǎn)品不能在國內(nèi)進行銷售；同時，申請認證組織還應提供《對外貿(mào)易經(jīng)營者備案登記表 》。 示例2：電線電纜（涉及許可要求的按全國工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證、 強制性產(chǎn)品認證為準）的生產(chǎn) 此申請認證組織實際生產(chǎn)的電線電纜產(chǎn)品品種較多，且也都取得了相應的許可證和CCC，那么在這種情況下，考慮到后續(xù)認證證 書的打印，在無法全部列明的條件下，應采用限定的條件進行審核范圍內(nèi)的界定，同時規(guī)避機構的風險。 示例3：汽車零部件（涉及 生產(chǎn)許可要求及CCC認證要求的產(chǎn)品除外）的生產(chǎn) 申請認證組織生產(chǎn)的汽車零部件不在CCC認證范圍內(nèi)，且也不生產(chǎn)CCC認證范圍內(nèi)的汽車零部件的產(chǎn)品，不涉及許可證的產(chǎn)品，為規(guī) 避認證風險，故進行此范圍的限定。 示例4：石油化工產(chǎn)品（不含危險化學品、易燃易爆品及劇毒品）的生產(chǎn) 申請認證組織生產(chǎn)的化工產(chǎn)品主要應用在石油行業(yè)且不在危險化學品名錄，同時也不需要取得危險化學品生產(chǎn)許可證的，以此方法 來進行明示告知；由于化工產(chǎn)品本身具有危險性，或與其他物質組合具有燃爆的風險，為避免發(fā)生危險，需要采取明示的方式對審 核范圍進行限定，以控制機構的風險。 示例5：電梯的安裝和維修（特種設備許可資質范圍內(nèi)） 企業(yè)的特種設備許可證資質中給定的范圍為：乘客電梯、載貨電梯、雜物電梯、自動扶梯、觀光電梯、自動人行道、無機房電梯； 之所以加括號范圍內(nèi)的限定，是因為企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照上比資質上的范圍要大，如：比資質中多了液壓電梯，故對申請認證組織的審 核范圍進行限定。 圖片 審核范圍確定好后為后續(xù)認證流程中的各階段提供方向 圖片 從審核方案策劃及審核委派活動來看，以確定好的審核范圍為出發(fā)點，策劃此申請認證組織周期內(nèi)的具有特定目標的一組（一次或 多次）審核的安排。根據(jù)此審核策劃方案確定每一次的審核委派具有專業(yè)性，特別是對多名稱、多場所的申請認證組織的審核方案 的策劃過程中，要結合申請認證組織的審核范圍情況策劃出初審/再認證、監(jiān)督審核的抽樣方案進行一一策劃，以滿足多場所組織審 核策劃的實施相關要求。 從現(xiàn)場審核活動看，專業(yè)審核員對現(xiàn)場審核范圍進行審核把控，并從其專業(yè)性的角度，結合標準條款進行專業(yè)過程的審核，可 做到審核、專業(yè)、有效。 從認證評定角度來看，相關專業(yè)的審定評議老師對審核案卷進行審定，并圍繞審核范圍以及專業(yè)過程，對審核范圍的審核是否 進行回卷后的把控， 從專業(yè)評議老師的角度，根據(jù)已審核的范圍及審核結論確定并批準終的認證范圍，即能否授予 認證的過程。由此可以看出，雖然審核范圍和認證范圍是不同的兩個概念，但是兩者具有密切的聯(lián)系，審核范圍是依據(jù)認證機 構的認證范圍來確定的，而認證范圍又是根據(jù)審核范圍和終的認證結論而確定的。 可以說，審核范圍終要轉化為認證范圍，認證范圍是申請認證組織持續(xù)改進的方向。申請認證組織所設過程或者部門職責都是以 此為主旨的認證范圍中的產(chǎn)品或者服務進行服務的。如以下圖所示QMS標準條款，來分析申請認證組織的審核范圍，申請認證組織所 設的各部門都是圍繞審核范圍且與標準條款完全融合來進行的。 圖片 獲取充分、有效的審核證據(jù)可以得出合理的審核結論，并終來支撐此審核范圍的適宜、充分、有效。 管理體系是一個持續(xù)發(fā)展的動態(tài)系統(tǒng)。申請認證組織即使通過合同評審，可能還會在現(xiàn)場審核過程以及監(jiān)督、再認證審核過程中都 會發(fā)生變化，如：申請范圍調(diào)整描述，或擴大、縮小、變更等情況的發(fā)生，這就要求重新進行審核范圍的評審界定，或者在審核前 調(diào)整合同評審及審核策劃方案，以保證以審核范圍為主線的審核案卷符合認證審核的相關要求。