房地產(chǎn)ISO9001認證過程中，容易出現(xiàn)的問題列出如下： 　　4.2.1 　　a.沒有將質(zhì)量方針、質(zhì)量目標、質(zhì)量記錄做為文件來控制。 　　b.文件范圍太大，數(shù)量太多，使體系運作效率降低。 　　c.組織的規(guī)模大，過程復(fù)雜，員工的 能力一般，但文件數(shù)量過于少，描述也過于簡單，不能有效地指導(dǎo)質(zhì)量管理體系的運作。 　　4.2.2 　　a.對質(zhì)量管理體系的描述不清晰，所做的裁剪沒有充分的依據(jù)或沒有將依據(jù)明確地描述。 　　b.由于法律法規(guī)及顧客要求的改變，原來所做的裁剪已不適宜或不合理，但沒有及時糾正。 　　c.質(zhì)量手冊對質(zhì)量體系所包含的過程順序和相互作用的表述不清楚，所引用的程序過于散亂，與手冊條款的對應(yīng)關(guān)系不清晰。 　　4.2.3 　　a.沒有對文件是否持續(xù)適用進行審核、更新和重新批準，文 件的規(guī)定與現(xiàn)實的運作有出入。 　　b.由于節(jié)省資源或也于保密的考慮，在文件使用場所沒有適用的文件。 　　c.文件內(nèi)容不清晰或文件使用者所不能理解的語言(如外國語)寫成。 　　d.由于存在一個以 上的體系，所以針對某項要求而檢索文件變得非常困難。 　　e.外來文件沒有得到控制。 　　f.由 于沒有適當?shù)臉俗R而使用了作廢文件。 　　4.2.4 　　a.記錄貯存條件不良 。 　　b.記錄不清晰、不完整。 　　c.電子媒體或其他媒體記錄沒有得到符合其技術(shù)特點要求的控 制。 　　d.記錄不易查閱。 　　e.記錄的失效處置不及時，且處理方式與文件化的規(guī)定不符。 　　5.1 　　a. 管理者把做出承諾的工作交給其他人，自己不能清楚地 說明這些承諾是何種方式體現(xiàn)的。 　　b.沒有明確的證據(jù)證明 管理者已在組織內(nèi)部傳達了滿足顧客以及法律法規(guī) 要求的重要性(如會議、MEMO、板報、宣傳品、廣播等)。 　　c. 管理者不清楚自己在管理評審活動中應(yīng)擔負的 職責和應(yīng)做的事情。 　　d. 管理者不能說明具有識別所需資源的機制或方式。 　　5.2 　　a.質(zhì)量方針與質(zhì)量目標的關(guān)系不清晰。 　　b. 員工不知道質(zhì)量方針或雖能夠背誦質(zhì)量方針，但卻不理解質(zhì)量方針的定義。 　　c.沒有對質(zhì)量方針進行定期的評審， 質(zhì)量方針可能已是不適宜的了。 　　d.在組織內(nèi)有一個以上的質(zhì)量方針，員工不能說明哪一個是 的。 　　5.3 　　a.與實現(xiàn)質(zhì)量目標有關(guān)的職能部門(層次)，沒有分解到應(yīng)承 擔的指標。 　　b.質(zhì)量目標不是書面的，部門負責人只能口頭說出一些組織內(nèi)要求的指標。 　　c. 質(zhì)量目標沒有體現(xiàn)持續(xù)改進的承諾。 　　d.質(zhì)量目標中個別指標無法被測量。 　　e.在策劃產(chǎn)品實 現(xiàn)的過程中，沒有針對產(chǎn)品\項目和合同規(guī)定質(zhì)量目標。 　　5.4 　　a.只 在質(zhì)量手冊中描述了應(yīng)進行的溝通，但實際操作中如何進行溝通沒有規(guī)定的文件，以至于溝通的實際效果不佳。 　　b.沒有進行溝通，或溝通只是表面化的工作。 　　c.由于沒有足夠的溝通，各部門任務(wù)職責和權(quán)限不能做了解，以 至于影響到體系的有效運作。 　　5.5 　　a.管理評審沒有按照規(guī)定的時間 間隔進行。 　　b.沒有充分討論那些內(nèi)部和外部的變化對質(zhì)量管理體系的影響。 　　c.連續(xù)幾次管 理評審所提出需改進的問題都類似，說明對以往管理評審的跟蹤措施實施不力。 　　d.管理評審輸出中對與顧客要求 有關(guān)的產(chǎn)品的改進沒有涉及。 　　6.1 　　a.從質(zhì)量管理體系運作的終效 果來看，組織提供的資源的不充分的。 　　b.造成顧客不滿意的終原因是資源不足。 　　c.對人 員的能力的判斷更多地是從教育、培訓(xùn)、經(jīng)歷等方面考慮而忽略了對技能的要求。 　　6.2 　　a.沒有對全部從事與影響質(zhì)量的人員規(guī)定任職要求。 　　b.沒有按照任職要求分析培訓(xùn)需 求。 　　c.沒有評價培訓(xùn)的有效性。 　　d.員工對他們從事的活動的相互作用和重要性認識不 足，也不知道如何為實現(xiàn)質(zhì)量目標作出貢獻。 　　e.所保存的培訓(xùn)記錄不能證明要求的經(jīng)歷和資格。 　　6.3 　　a.對為了實現(xiàn)產(chǎn)品符合性所需的設(shè)施，沒有方法識別需要配置 到何種程度是適合的工作場所的空間和條件，不能滿足保證產(chǎn)品質(zhì)量和使顧客滿意的 要求。 　　b.支持性服務(wù)不 能滿足 要求，如通訊/交通工具等。 　　c.維護只被理解為出現(xiàn)故障的修理，沒有包括有計劃的性維護保養(yǎng) 。 　　7.1 　　a.沒有對所有的產(chǎn)品實現(xiàn)過程進行策劃。 　　b.策劃的結(jié)果千篇一律，而實際不同產(chǎn)品的產(chǎn)品實現(xiàn)過程是不同的。 　　c.策劃的結(jié)果顯示，策劃沒有包括所要求 的全部的應(yīng)策劃的內(nèi)容。 　　d.策劃的結(jié)果與質(zhì)量管理體系的其他要求有矛盾。 　　7.2 　　a.忽視了應(yīng)明確支持方面的要求和與產(chǎn)品相關(guān)的責任、法律法規(guī)的要求。 　　b.受審核方說所有的要求都已明確，但審核員卻看不到證據(jù)。 　　c.以口頭方式提 出的要求沒有得到評審確認的。 　　d.產(chǎn)品要求發(fā)生變更后，有一些有關(guān)的文件沒有得到修改和確認。 　　e.與產(chǎn)品要求變更有關(guān)的人員不知道修改后的要求。 　　7.3 　　a.沒有充分地考慮在設(shè)計活動中所需要的組織職責和技術(shù)接口。 　　b.設(shè)計計劃沒有及時的 更新，以至于計劃失去意義。 　　c.設(shè)計輸入沒有考慮有關(guān)的法律、法規(guī)要求。 　　d.設(shè)計輸出沒 有包含產(chǎn)品驗收準則或與和正常使用有重大關(guān)系的產(chǎn)品特性。 　　e.設(shè)計評審的參加者沒有包括所有的相關(guān)人員 。 　　f.設(shè)計確認沒有在正常生產(chǎn)條件下進行。 　　g.對于以項目為單位進行設(shè)計、生產(chǎn)和安裝的 活動設(shè)計驗證和設(shè)計確認與過程檢驗和終檢驗之間發(fā)生混淆。 　　7.4 　　a.對不同類型的采購過程的控制方式和程度沒有區(qū)別。 　　b.什么是合格的供方，沒有明確的、可操作的標準，選 擇和評價供方具有較多的主觀性。 　　c.對供方評價后的跟進措施沒有實施。 　　d.采購信息不齊 全，尤其缺少與質(zhì)量有關(guān)的要求。 　　e.對要求到供方處實施驗證的活動，采購信息中沒有提及。 　　7.5.1 　　a.沒有、充分地考慮到與產(chǎn)品特性有關(guān)的要求如國際、 行業(yè)標準等。 　　b.作業(yè)指導(dǎo)書不充分、操作者隨意性較強。 　　c.作業(yè)指導(dǎo)書的規(guī)定與其他標準 (如檢驗標準)要求不符，與實際操作不一致。 　　d.缺乏足夠的測量和監(jiān)控設(shè)備。 　　e.缺少危 機對策。 　　7.5.2 　　a.不會識別哪些過程是特殊過程或識別的結(jié)果是錯 誤的。 　　b.過程確認所選擇的方式、方法與該過程的控制要點不匹配。 　　c.特殊過程的特性已 發(fā)生變化，但沒有進行新的確認。 　　7.5.3 　　a.沒有對顧客的財產(chǎn)進行必要的查驗，標識和防護控制。 (房地產(chǎn)開發(fā)一般無顧客財產(chǎn)) 　　7.5.4 　　a.對產(chǎn)品提供的防護，沒有包括產(chǎn) 品的各個組成部分。 　　b.對產(chǎn)品提供的防護與顧客的要求不一致。 　　c.只提供了適宜的搬運工 具，但沒有規(guī)定適宜的搬運方法。 　　d.產(chǎn)品的包裝不能有效地保護產(chǎn)品。 　　e.倉庫規(guī)定的儲存 要求與產(chǎn)品說明書或包裝上的要求不一致。 　　7.6 　　a.使用的測量和監(jiān)控設(shè)備與被測量參數(shù)特性不匹配。 　　b.操作工不清楚測量儀器的讀數(shù)含義及使用的有效期。 　　c.校驗沒注明校驗采用的、可追溯的 標準。 　　d.當發(fā)現(xiàn)儀器失準時，無法追溯和識別已被失準儀器檢驗過 的產(chǎn)品。 　　e.把在儀器使用中進行比較用的儀器附件(如標準物質(zhì))當做檢定或校準的標準。 　　f.企業(yè)自校的儀器沒有制定校準規(guī)程。 　　8.1 　　a.測量和監(jiān)控活動沒 有包括所需要的全部范圍，如涉及持續(xù)改進方面。 　　b.在應(yīng)使用統(tǒng)計技術(shù)的地方，沒有采用統(tǒng)計技術(shù)。 　　c.在顧客滿意度進行的監(jiān)控方法不合理，如將無投訴視為顧客滿意。 　　d.監(jiān)控的終結(jié)果不能展現(xiàn)質(zhì)量管理體系的運行績效。 　　8.2 　　a.沒有充分考慮受審核區(qū)域的狀況和重要性。 　　b.審核員與被審核的部門或活動有關(guān)系，通常都發(fā)生在規(guī)模較小的公司。 　　c.選擇不適當?shù)娜藛T指導(dǎo)和實施內(nèi)部質(zhì)量審核。 　　d.內(nèi)部質(zhì)量審核中沒有追溯驗證的部分。 　　e.沒有對所有部門進行審核的完整記錄。 　　f.糾正措施是由審核員提議的。 　　g.公司的內(nèi)審員不清楚整個審核的程序，內(nèi)部質(zhì)量審核由咨詢顧問實施。 　　8.2.1 　　a.選擇對產(chǎn)品的特性進行測量和監(jiān)控的控制點不完整、不科學。 　　b.測量和監(jiān)控標準未 明確規(guī)定檢驗員在測量時僅憑經(jīng)驗，沒有參照產(chǎn)品手冊中的要求或標準。 　　c.檢驗員不知道如何判斷供方測量和監(jiān)控的結(jié)果。 　　d.測量和監(jiān)控完成后沒有保存相應(yīng)的記錄。 　　e.產(chǎn)品放行的授權(quán)者不能從有關(guān)記 錄找到。 　　f.不符合測量和監(jiān)控標準的要求可能導(dǎo)致嚴重不合格項的產(chǎn)生。 　　8.3 　　a.未規(guī)定如何處置各個階段測量和監(jiān)控所發(fā)現(xiàn)的不合格品。 　　b.糾正后的不合格品沒有重新檢驗。 　　c.在交付或開始使用后發(fā)現(xiàn)的不合格品，只對不合格 現(xiàn)象采取了措施，沒有對其造成的后果采取措施。 　　d.讓步處理不符合產(chǎn)品時，必要時沒有向顧客、終用戶、法定 機構(gòu)或其它機構(gòu)報告。 　　8.4 　　a.沒有根據(jù)管理的需求收集相應(yīng)的數(shù)據(jù) 或收集不全。 　　b.沒有規(guī)定數(shù)據(jù)的分析方法和分析結(jié)果的用途。 　　c.沒有對質(zhì)量管理體系的適宜性和有效性得出結(jié)論。 　　d.沒有有效地指示需要改進的功能/區(qū)域。 　　8.5 　　a.對體系持續(xù)改進所需要的過程認識不清，誤認為持續(xù)改進就是連續(xù)的糾正與措施。 　　b.糾正措施與措施的概念混淆不清。 　　c.受審核方稱不需要采取措施，但實際情況是體系中表現(xiàn)出許 多有規(guī)律的問題。 　　d.沒有查清問題的根本原因并采取適當?shù)拇胧?　　e.沒有對措施的實施進 行追蹤驗證。 　　f.害怕記錄客戶的投訴。

　房地產(chǎn)ISO9001認證在持續(xù)改進的實施過程中，我們重點抓了以下工作，促進質(zhì)量管理體系的持續(xù)有效運行: 　　1. 房地產(chǎn)ISO9001認證始終堅持為主。IS09000標準強調(diào)，“所有的控制都應(yīng)一針對減少和不合格，尤其是不合格?！睂乐夭缓细耥?、一一般不合格項和觀察項所采取的糾正措施，雖然可以和減少問題的再發(fā)生，但是問題既然出現(xiàn)了，就必然已經(jīng)造成了質(zhì)量損失，產(chǎn)生了一定的成本沉沒，形成了一定的社會影。為主，即質(zhì)量的優(yōu)劣不是由檢驗決定的，而是通過過程形成的，因此質(zhì)量管理要強調(diào)為主。要積極制定有效的措施，認真分析產(chǎn)品的規(guī)范及與產(chǎn)品質(zhì)量有關(guān)的所有過程、操作、質(zhì)量記錄、數(shù)據(jù)分析和顧客意見等，確定可能出現(xiàn)質(zhì)量問題的根本原因，積極尋求和準確把握改進時機，預(yù)先一切可能產(chǎn)生不合格(包括潛在不合格)的因素，防患于未然。變事后控制為事中、事前控制，變間接控制為直接控制，即改變在偏差、問題出現(xiàn)，造成了一定損失和成本沉沒后，才采取糾正措施的事后控制，盡量通過提高管理人員的素質(zhì)，使他們能敏銳地察覺到正在出現(xiàn)的問題并及時采取糾正措施，實現(xiàn)事前控制和過程控制.以減少偏差發(fā)生的概率。降低稅收成本。 　　2. 房地產(chǎn)ISO9001認證持續(xù)改進內(nèi)審和管理評審。內(nèi)審和管理評審是組織質(zhì)量管理體系的主要自糾、自勵機制，是實現(xiàn)組織自我完善的重要管理手段。內(nèi)審的目的是驗證質(zhì)量管理體系文件的實施效果以及各項質(zhì)量活動是否符合質(zhì)量管理體系要求，確保質(zhì)量管理體系的有效性。 　　3. 房地產(chǎn)ISO9001認證持續(xù)改進控制方法。質(zhì)量管理體系運作模式的實質(zhì)是制度化管理的思想，要求組織建立并保持文件化的質(zhì)量體系，制作并保存質(zhì)量記錄，通過對每項工作的目的、范圍、職責、程序、責任等方面予以梳理確認，確保每一項工作都能滿足5個W, 1個H，即做什么(WHAT)，由誰做(WHO)，何時做(WHEN)，何地做(WHERE)，為什么做(WHY),怎樣做(HOW)，從而使工作的考核標準(質(zhì)量體系文件)、考核依據(jù)(質(zhì)量記錄)、考核方法(內(nèi)部質(zhì)量審核)都明確化、制度化，形成制度化的管理體制。在體系運行過程中，必然產(chǎn)生大量的紙質(zhì)記錄，雖然工作職責得到了落實，但帶來了相應(yīng)的悖論:工作效率降低，行政成本增加。依托信息化管理手段，改進控制方法，成為提高管理效率的必由之路。 　　4. 房地產(chǎn)ISO9001認證持續(xù)改進體系文件。隨著質(zhì)量管理體系的運行，作為質(zhì)量管理體系運行依據(jù)和標準的質(zhì)量手冊、程序文件和工作手冊也應(yīng)當不斷修改和完善，原因一般有以下幾種情況:一是由于我們對標準理解的逐步深人，為了進一步提高體系文件的符合性而作修改;二是由于客觀環(huán)境變化，為了符合組織的實際情況，提高體系文件的適應(yīng)性而作修改;三是由于內(nèi)審、管理評審或第三方審核認證中發(fā)現(xiàn)了問題，為實施糾正措施而涉及到對體系文件進行糾正性修改;四是為了防止形成“兩張皮”，使體系文件與稅收管理相互協(xié)調(diào)一致，提高其協(xié)調(diào)性而進行修改。無論是哪一種修改，終都是為了保證體系文件的適宜性、充分性和有效性，并使體系文件具有更強的可操作性，進一步提高質(zhì)量管理體系的運行效率。體系文件的持續(xù)改進依賴于員工的主觀能動性。組織的各個部門和全體員工都有不斷發(fā)現(xiàn)體系運行問題、不斷提出修改意見和建議的權(quán)力與義務(wù)。 　　5.房地產(chǎn)ISO9001認證 持續(xù)提高員工素質(zhì)。以人為本，、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，是科學發(fā)展觀的精粹，落實到具體的組織中，提高員工素質(zhì)成為組織追求的一個永恒主題。人，作為生產(chǎn)力活躍的因素，其主觀能動性的發(fā)揮，直接影響著工作質(zhì)量與效率。因此，我們利用學習型組織的創(chuàng)建、能力培訓(xùn)工程的實施等契機，持續(xù)抓好員工的教育和培訓(xùn)工作。在質(zhì)量意識方面，努力營造企業(yè)文化，使全體員工對組織有歸屬感、認同感，自覺地把自己的工作同組織產(chǎn)品質(zhì)量、成本、效益及顧客利益聯(lián)系起來，盡職盡責。在遵紀守規(guī)方面，加強員工對體系文件的學習，使全體員工都能理解和掌握體系文件的要求，嚴格按照質(zhì)量手冊、程序文件和工作手冊的規(guī)定執(zhí)行。同時，注意加強部門之間、工作之間的接口培訓(xùn)與教育，使每一個責任人員都能分清自己的職貴。在工作方法方面，我們既注意對各類專門人員的培訓(xùn)，如對內(nèi)審人員的培訓(xùn)，也注意對各種專門技術(shù)的培訓(xùn)，如各類業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，還特別注意對骨干力量和后備力量的培養(yǎng)，組織擁有一支質(zhì)量意識高，責任感強，且訓(xùn)練有素的干部隊伍，必然是質(zhì)量體系有效運行重要的資源保證。

物業(yè)服務(wù)認證條件 1、必需是提供物業(yè)服務(wù)的組織，中國企業(yè)持有工商行政管理部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照；國外企業(yè)持有有關(guān)部門的登記注冊證明； 2、企業(yè)合法經(jīng)營、近一年內(nèi)沒有發(fā)生過重大質(zhì)量事故； 3、符合 標準、行業(yè)標準、企業(yè)標準及其補充的技術(shù)要求； 4、企業(yè)簡介及現(xiàn)有員工數(shù)； 5、企業(yè)供銷方面的資料； 　　 6、企業(yè)人力資源方面的資料； 7、企業(yè)硬件方面的資料； 8、包含管理手冊和程序文件在內(nèi)的一、二、三級文件； 9、企業(yè)計量及檢測設(shè)備有檢定報告； 10、特種設(shè)備的年檢記錄； 11、特殊殊工種的上崗 12、管理評審、內(nèi)部審核、客戶滿意度 13、服務(wù)提供流程圖等