物業(yè)管理作為物業(yè)的后期管理，是確保物業(yè)保值增值的重要手段。在我國，物業(yè)管理尚屬起步晚的"朝陽產(chǎn)業(yè)"， 但從目前物業(yè)管理運營市場來看，企業(yè)的管理決策對物業(yè)管理的認識，大多停留在平面的服務(wù)層面上，如設(shè)夜行燈、安排門衛(wèi)值班等等，雖然是必須的，但這種平面式的服務(wù)內(nèi)容缺乏想象，沒有獨創(chuàng)，往往是事倍功半，工作效率低下，不能滿足業(yè)主的各種需求。 病因在于物業(yè)管理公司內(nèi)部管理運營結(jié)構(gòu)不合理，管理技術(shù)落后，首先是觀念沒有徹底改變，傳統(tǒng)型管理占主導(dǎo)地位，雖然強調(diào)了服務(wù)，但因其是平面式的，有"表"沒有及"里"，所以僅僅是解決了為業(yè)主服務(wù)這一面，而忽視了如何為業(yè)主提供高質(zhì)量服務(wù)的一面；其次，物業(yè)管理公司運營結(jié)構(gòu)軟弱，銜接不佳，內(nèi)耗大，缺乏一套系統(tǒng)的管理體系，造成業(yè)主與管理者、管理者與決策者之間的斷層空白，致使問題越積越多，處理時間越來越長，以至于問題終還是得不到解決，不了了之，使物業(yè)管理陷入疲軟無力的境地。因此，物業(yè)管理公司能實現(xiàn)有序管理的當(dāng)務(wù)之急在于要迅速建立起一套規(guī)范化、標準化、反應(yīng)靈敏的動態(tài)物業(yè)管理體系。 但物業(yè)管理要建立一套規(guī)范合理的運作機制并不是一件容易的事，規(guī)范而又合理的東西往往是許多經(jīng)驗的長期積累，且需經(jīng)過多年的探索驗證。而對國內(nèi)眾多物業(yè)管理公司來說，剛剛興起的這個行業(yè)讓大家多少有點趕鴨子上架的味道，且往往又是物業(yè)開發(fā)商的無奈之舉，與物業(yè)開發(fā)商多有些"血緣"關(guān)系。因此，如何迅速建立起一套適切合理的牧業(yè)管理體系，是目前物業(yè)管理公司所關(guān)注的一個重要問題。目前，國內(nèi)一些起步較早、崇尚規(guī)范經(jīng)營的物業(yè)管理公司都在嘗試導(dǎo)入ISO9000來建立自己的運作體系，通過一段時間的運作，已在物業(yè)管理上取得一些佳績。 對物業(yè)管理公司而言，要建立起一套物業(yè)管理體系有三個關(guān)鍵方面要注意，即管理職責(zé)、質(zhì)量體系結(jié)構(gòu)及人員和物質(zhì)資源。這三個關(guān)鍵方面的焦點是業(yè)主，只有這三個關(guān)鍵方面相互協(xié)調(diào)時，才能保證業(yè)主滿意。ISO9000的建立意在強調(diào)業(yè)主的重要，與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量控制的重要。物業(yè)管理如不能很好控制與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量就難以形成。 結(jié)合物業(yè)管理實際情況及今后的發(fā)展，據(jù)此建立起一個科學(xué)完善的"合同評審程序"，識別并確定客戶的需求，同時判斷自己是否具有滿足業(yè)主需求的能力。區(qū)分出哪些是自己能夠提供的服務(wù)項目，哪些是由外部服務(wù)組織提供的服務(wù)項目。外部伺服性服務(wù)組織的選擇，可依據(jù)實際情況建立"分包商選擇與管理程序"，以分承包方的形式進行，并將有關(guān)分包服務(wù)項目列入與分承包方簽署的分包合同或協(xié)議中。 對提供的服務(wù)按實際情況建立"服務(wù)過程查核程序"、"服務(wù)過程狀態(tài)識別程序"，"服務(wù)管理程序"進行服務(wù)質(zhì)量的全程管理，并對其結(jié)果追蹤確認。同時建立"公共設(shè)施、器材管理程序"、建立"維護保潔控制程序"、"緊急應(yīng)變作業(yè)程序"、"人員進駐控制程序"和"保安駐警控制程序"，以給物業(yè)管理正常運作提供運行保障和保障。 物業(yè)ISO9001標準建立起一個開放式的信息溝通體系，如建立："客戶滿意度調(diào)查程序"、"客戶抱怨處理程序"，并通過至少每年一次對業(yè)主進行"需求的連續(xù)評審"。建立的"新服務(wù)項目企劃程序"策劃新服務(wù)項目，以向業(yè)主盡可能多提供按需服務(wù)，從而促使物業(yè)管理公司走出管理的消極狀態(tài)。 對物業(yè)管理服務(wù)中存在的問題，建立"服務(wù)的鑒別與追溯性程序"，建立"不符合服務(wù)控制程序"，建立"糾正與措施程序"等改進措施加以自我改進完善。在物業(yè)管理公司內(nèi)部管理上，可以通過實際情況建立"管理責(zé)任程序"，建立"文件與資料控制程序"，建立"機電設(shè)備控制程序"、"行政服務(wù)控制程序"，建立"進料控制程序"，建立"庫存作業(yè)管理程序"、"搬運控制程序"、"交房作業(yè)管理程序"加以內(nèi)部規(guī)范管理；通過建立"質(zhì)量記錄管理程序"如實記錄運行中的活動結(jié)果，并妥善保存這些記錄，以提供作為內(nèi)部及第三方審核的證據(jù)；并建立"統(tǒng)計技術(shù)管理程序"對這些質(zhì)量記錄加以統(tǒng)計并進行技術(shù)分析。同時，通過建立"內(nèi)部管理審核程序"以完善內(nèi)部管理審核體系。 在人力資源的配備上，根據(jù)實際工作需要設(shè)置部門和人員，要求建立"工作職責(zé)說明書"，規(guī)定定量、定性的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)應(yīng)達到的水準，避免人浮于事的弊端。并按ISO9001標準之建立"培訓(xùn)管理程序"，對全體員工進行物業(yè)管理基本知識、崗位任職資格等培訓(xùn)，并進行資格確認，以保證公司員工對公司完善管理、公司發(fā)展的適應(yīng)，使物業(yè)管理公司在建好一個企業(yè)的同時，更培養(yǎng)鍛煉了一支隊伍。 物業(yè)ISO9000認證體系是一種從管理模式向服務(wù)模式進化的體系，它所強調(diào)的是將服務(wù)作為一種商品，確保被服務(wù)者在使用過程中的滿意程度，是一種服務(wù)質(zhì)量承諾的兌現(xiàn)，強調(diào)人對人的服務(wù)，是一個為業(yè)主提供綜合性整合化服務(wù)的系統(tǒng)。這個體系的建立將使物業(yè)管理逐步朝為業(yè)主按需提供服務(wù)的理想化方向發(fā)展，并以其全新體制的優(yōu)勢促使物業(yè)管理真正成為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動，以塑造眾多的需求群體和拉動巨大的需求市場，以此影響、優(yōu)化物業(yè)管理的市場環(huán)境，推動物業(yè)管理的發(fā)展。

曾審核過一家大企業(yè)的機修車間，有一項目標：設(shè)備完好率，很好。但審核時卻發(fā)現(xiàn)，該車間主任不知道前幾個月全廠各車間設(shè)備完好率是多少。當(dāng)然也不能通過目標及其考核來發(fā)現(xiàn)問題改進工作了。這樣的質(zhì)量目標又有何用？所以，我認為，審核員應(yīng)關(guān)心質(zhì)量目標統(tǒng)計結(jié)果以后報告給誰，即應(yīng)有一個“目標報告系統(tǒng)”。除了公司領(lǐng)導(dǎo)層之外，該目標主責(zé)部門和數(shù)據(jù)分析部門都應(yīng)得到目標統(tǒng)計結(jié)果，這才能通過質(zhì)量目標及時發(fā)現(xiàn)問題改進工作。 建立質(zhì)量目標並統(tǒng)計完成情況，不應(yīng)該僅僅留給外審員看的。而是組織發(fā)現(xiàn)問題尋找改進機會的一項質(zhì)量活動。通過對質(zhì)量目標完成情況的數(shù)據(jù)分析，可持續(xù)改進QMS(標準8.5.1條)。對于某些企業(yè)不關(guān)心目標，經(jīng)常達不到目標也無動于衷的情況，我認為審核員有責(zé)任提醒領(lǐng)導(dǎo)層，這不是標準5.4.1條的立意。認證 另外有一種極端的案例，個別企業(yè)為了不讓審核員提“麻煩”，目標定得很低，結(jié)果當(dāng)然“超額”完成。對此，審核員也要提醒領(lǐng)導(dǎo)層，此做法非常不妥。同樣不滿足標準的持續(xù)改進要求。

ISO10012測量管理體系管理手冊章計量崗位職責(zé)和權(quán)限1．目的：規(guī)定測量管理體系中所有人員的職責(zé)。2．范圍：適用于公司測量管理體系有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及崗位的職責(zé)和權(quán)限。3．職責(zé)：3.1、人事部負責(zé)組織確定計量崗位職責(zé)和權(quán)限。3.2、管理者代表批準計量崗位職責(zé)和權(quán)限。4．內(nèi)容：4.1、公司總經(jīng)理：1)主持公司測量管理的工作，促進各級員工貫徹GB/T19022-2003/ISO10012:2003標準和實施計量法律法規(guī)。2）任命管理者代表，以確保公司的測量管理體系按照GB/T19022-2003標準的要求得以建立、實施、保持和持續(xù)改進。領(lǐng)導(dǎo)、組織公司計量工作，保證其行使監(jiān)督的權(quán)限。3）為建立、實施、保持和持續(xù)改進測量管理體系提供必需的資源。4）批準《測量管理手冊》、計量方針和目標。5）批準公司測量管理體系的組織機構(gòu)、計量職責(zé)和權(quán)限，確保公司計量方針和目標得以實現(xiàn)。6）批準公司年度計量工作計劃和重大測量管理改造或創(chuàng)新項目方案。7）主持管理評審會議，確定測量管理體系的改進方向。4.2、測量管理體系管理者代表：1)確保測量管理體系所需的過程得到建立、實施和保持。2）向總經(jīng)理報告公司測量管理體系的運行情況和改進的需求。3）確保在全公司范圍內(nèi)提高員工的計量意識。4）向公司全體員工傳達建立、實施和持續(xù)改進測量管理體系的重要性。5）在測量管理體系建立、實施和保持過程中與咨詢、認證機構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)。6)組織制定并審核公司測量管理手冊、計量方針和目標。7)批準測量管理體系程序文件。8)任命內(nèi)部審核組長，開展公司測量管理體系內(nèi)部審核。下載文檔原格式(Word原格式，共34頁)