房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證強(qiáng)調(diào)過(guò)程管理的思想，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程的業(yè)務(wù)和管理活動(dòng)進(jìn)行分析， 從市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目論證、產(chǎn)品策劃、規(guī)劃及建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工過(guò)程管理（進(jìn)度、質(zhì)量 ）、銷售、交付、售后服務(wù)等業(yè)務(wù)流程以及相關(guān)的支持性管理流程的分析，對(duì)現(xiàn)有流程進(jìn)行梳理，使 運(yùn)作流程更加清晰，同時(shí)對(duì)不合理或流程績(jī)效低下（如效率、質(zhì)量、成本）的流程進(jìn)行優(yōu)化和改進(jìn)， 達(dá)到提率，降低成本的目的。 a） 設(shè)計(jì)過(guò)程的控制。設(shè)計(jì)過(guò)程控制包括設(shè)計(jì)過(guò)程策劃、設(shè)計(jì)評(píng)審、設(shè)計(jì)驗(yàn)證、設(shè)計(jì)確認(rèn)及設(shè)計(jì) 更改的控制，由于房地產(chǎn)設(shè)計(jì)主要由設(shè)計(jì)院完成，因此與設(shè)計(jì)院的溝通及設(shè)計(jì)過(guò)程責(zé)任區(qū)分需要明確 ，對(duì)設(shè)計(jì)更改的評(píng)審及更改過(guò)程的監(jiān)控及有效跟蹤應(yīng)特別關(guān)注。 　　b） 對(duì)分包商的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程有多種類型的分包商，重點(diǎn)包括建筑商、監(jiān)理方、材 料供應(yīng)商、設(shè)計(jì)供應(yīng)商等，對(duì)供應(yīng)商如何制定合適的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)及方法以及過(guò)程如何進(jìn)行監(jiān)控將影響到 體系的可操作性及有效性。 　　c） 施工過(guò)程的質(zhì)量管理。施工過(guò)程質(zhì)量管理除了對(duì)采購(gòu)材料的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控外，重點(diǎn)是施工過(guò) 程的質(zhì)量監(jiān)控，需要明確內(nèi)部工程師需要監(jiān)控的項(xiàng)目及方法，并有效跟蹤并關(guān)閉發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，包 括監(jiān)理方提出的質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)及時(shí)跟蹤并關(guān)閉，關(guān)注并書面明確與相關(guān)方在質(zhì)量控制方面的責(zé)任劃分。 　　d） 對(duì)過(guò)程質(zhì)量的檢查應(yīng)注意操作性。應(yīng)明確過(guò)程巡查的方式、重點(diǎn)以及必須巡查的內(nèi)容，應(yīng)有 效記錄并分析所發(fā)生的所有問(wèn)題，進(jìn)行原因分析并采取相應(yīng)的糾正或措施，通過(guò)數(shù)據(jù)分析將結(jié)果 應(yīng)用于改進(jìn)未來(lái)的設(shè)計(jì)、施工和服務(wù)中。 　　e） 注意施工過(guò)程的檔案管理。施工過(guò)程中有關(guān)設(shè)計(jì)、工程等方面的檔案應(yīng)明確管理的方法，包 括保存、發(fā)放、編號(hào)、版本等，對(duì)文件的 版本狀態(tài)應(yīng)加以識(shí)別，防止誤用。對(duì)有關(guān)設(shè)計(jì)變更及工 程變更的記錄必須有可追溯的編號(hào)。 　　f） 對(duì)已經(jīng)發(fā)生的問(wèn)題或薄弱環(huán)節(jié)應(yīng)有針對(duì)性建立文件進(jìn)行改進(jìn)。如對(duì)顧客經(jīng)常發(fā)生投訴的銷售 人員不實(shí)宣傳應(yīng)建立相應(yīng)的程序或規(guī)范加以防止，同時(shí)內(nèi)部注意銷售人員的培訓(xùn)、發(fā)布廣告的管理、 銷售現(xiàn)場(chǎng)檢查及證據(jù)的收集等。

ITSS認(rèn)證的六大過(guò)程 ITSS條款從管理要求、人員、資源、技術(shù)和過(guò)程五個(gè)方面提出了運(yùn)維成熟度模型各級(jí)的要求, 不同成熟度級(jí)別的標(biāo)準(zhǔn)條款要求也不相同, 但無(wú)論三級(jí)還是四級(jí), 其實(shí)施的步驟和方法都基本相同。實(shí)施步驟可分為貫標(biāo)準(zhǔn)備、現(xiàn)狀調(diào)查分析、構(gòu)建體系、試運(yùn)行、內(nèi)部評(píng)估和… ??ITSS條款從管理要求、人員、資源、技術(shù)和過(guò)程五個(gè)方面提出了運(yùn)維成熟度模型各級(jí)的要求, 不同成熟度級(jí)別的標(biāo)準(zhǔn)條款要求也不相同, 但無(wú)論三級(jí)還是四級(jí), 其實(shí)施的步驟和方法都基本相同。實(shí)施步驟可分為貫標(biāo)準(zhǔn)備、現(xiàn)狀調(diào)查分析、構(gòu)建體系、試運(yùn)行、內(nèi)部評(píng)估和體系管理評(píng)審、改進(jìn)六個(gè)階段, 若企業(yè)還有評(píng)估認(rèn)證的需求, 還可增加評(píng)估申請(qǐng)、接受現(xiàn)場(chǎng)評(píng)審并整改等階段的工作。 ??1 貫標(biāo)準(zhǔn)備 ??建立運(yùn)行維護(hù)服務(wù)能力體系是對(duì)企業(yè)運(yùn)維服務(wù)業(yè)務(wù)有重大影響的決策。它涉及到組織結(jié)構(gòu)、管理方式、資源配置等方面的變化和優(yōu)化, 對(duì)組織運(yùn)維業(yè)務(wù)發(fā)展甚至是企業(yè)發(fā)展都有重大影響。組織在實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)前應(yīng)做好充分準(zhǔn)備來(lái)應(yīng)對(duì)過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題。這主要包括以下三方面的準(zhǔn)備工作。 ??(1) 成立貫標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組和工作組 ??在貫標(biāo)過(guò)程中, 會(huì)涉及到對(duì)原有組織結(jié)構(gòu)、資源配置、管理方法的調(diào)整, 在體系構(gòu)建過(guò)程中, 則會(huì)涉及到相關(guān)運(yùn)維職能的確定和劃分, 這都必須由公司級(jí)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)和決策。成立貫標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組的目的就是為了在貫標(biāo)過(guò)程中對(duì)組織結(jié)構(gòu)、資源配置和管理方法等重大事項(xiàng)進(jìn)行決策。領(lǐng)導(dǎo)小組至少要由主管運(yùn)維業(yè)務(wù)的企業(yè)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長(zhǎng), 各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人擔(dān)任組員, 以便遇到問(wèn)題及時(shí)協(xié)商做出決策。除領(lǐng)導(dǎo)小組外, 企業(yè)還需要成立一個(gè)負(fù)責(zé)貫標(biāo)具體工作的工作小組, 工作小組主要負(fù)責(zé)貫標(biāo)過(guò)程中具體工作的落實(shí), 如企業(yè)運(yùn)維業(yè)務(wù)發(fā)展分析、組織貫標(biāo)過(guò)程培訓(xùn)、組織實(shí)施內(nèi)部評(píng)估和管理體系評(píng)審、對(duì)外聯(lián)絡(luò)等工作。工作小組通常由運(yùn)維業(yè)務(wù)管理部門和企業(yè)管理部門負(fù)責(zé)人擔(dān)任組長(zhǎng), 各相關(guān)部門與運(yùn)維業(yè)務(wù)有關(guān)的崗位人員擔(dān)任組員。工作小組的組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)在貫標(biāo)期間專職負(fù)責(zé)貫標(biāo)工作。 ??(2) 組織貫標(biāo)培訓(xùn) ??在正式開展貫標(biāo)工作之前, 對(duì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了解和學(xué)習(xí)是基本條件。至少要組織領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組所有成員參加培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容要包括標(biāo)準(zhǔn)基本內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)條款的具體要求以及實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的主要工作等。 ??(3) 制定貫標(biāo)工作總體計(jì)劃 ??貫標(biāo)相對(duì)企業(yè)的日常工作而言比較復(fù)雜, 為保證貫標(biāo)進(jìn)度和過(guò)程中各項(xiàng)工作有效完成, 企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定貫標(biāo)工作總體計(jì)劃。計(jì)劃應(yīng)對(duì)貫標(biāo)每一個(gè)階段工作都做出策劃, 明確具體工作內(nèi)容、實(shí)施人、責(zé)任人、配合人、工作結(jié)果及要求等內(nèi)容。總體計(jì)劃應(yīng)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn), 所有人員都應(yīng)按要求的工作內(nèi)容、時(shí)間進(jìn)度、工作結(jié)果保質(zhì)保量完成各項(xiàng)工作。 ??2 現(xiàn)狀調(diào)查分析 ??本階段應(yīng)對(duì)企業(yè)的運(yùn)行維護(hù)服務(wù)能力的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查包括以下五方面: ??(1) 現(xiàn)有運(yùn)行維護(hù)項(xiàng)目的數(shù)量、收益及比重、顧客滿意度、SLA達(dá)成情況、存在的主要問(wèn)題和潛在威脅等。 ??(2) 運(yùn)行維護(hù)業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)劃和運(yùn)維業(yè)務(wù)在企業(yè)中的定位。明確運(yùn)維業(yè)務(wù)在企業(yè)戰(zhàn)略中的地位、未來(lái)發(fā)展目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)途徑, 以此作為運(yùn)維業(yè)務(wù)體系搭建和資源配置的基礎(chǔ)。 ??(3) 現(xiàn)有運(yùn)維業(yè)務(wù)的管理制度和管理方法。搜集企業(yè)所有與運(yùn)維業(yè)務(wù)相關(guān)的制度, 包括直接和間接相關(guān)的制度, 如運(yùn)維業(yè)務(wù)事件管理制度、運(yùn)維人員管理制度等。 ??(4) 運(yùn)維業(yè)務(wù)組織結(jié)構(gòu)。明確運(yùn)維業(yè)務(wù)各項(xiàng)職能、部門、崗位的設(shè)置, 特別是相對(duì)獨(dú)立的運(yùn)維團(tuán)隊(duì)、服務(wù)臺(tái)、知識(shí)庫(kù)等。 ??(5) 與運(yùn)維業(yè)務(wù)有關(guān)職能和活動(dòng)的績(jī)效指標(biāo)及考核。建立了哪些職能和活動(dòng)的績(jī)效指標(biāo)及其考核方法和制度, 人員績(jī)效是否與人員發(fā)展和收益建立了關(guān)聯(lián)關(guān)系, 績(jī)效指標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)等。 ??工作組應(yīng)采用對(duì)照法針對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析。對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)條款的要求, 在調(diào)查結(jié)果中尋求滿足要求的證據(jù)。找出沒(méi)有落實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)條款和雖然有相關(guān)制度但不能充分滿足的標(biāo)準(zhǔn)條款, 并將差距內(nèi)容具體化, 作為下一步工作的基礎(chǔ)。 ??3 構(gòu)建體系 ??本階段是企業(yè)貫標(biāo)重要的階段, 企業(yè)要認(rèn)真理解標(biāo)準(zhǔn)各條款要求, 根據(jù)企業(yè)運(yùn)維業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃和管理的實(shí)際情況, 設(shè)計(jì)出適合于自身的運(yùn)維能力管理制度和方法。構(gòu)建體系要以現(xiàn)狀調(diào)查分析階段的工作成果為基礎(chǔ), 針對(duì)每一項(xiàng)差距, 認(rèn)真分析標(biāo)準(zhǔn)要求和自身運(yùn)維服務(wù)特點(diǎn), 結(jié)合管理學(xué)知識(shí)理念, 完善運(yùn)維業(yè)務(wù)的組織結(jié)構(gòu)及職能、策劃能力建設(shè)需求和能力建設(shè)計(jì)劃、編制能力管理所需制度、確定績(jī)效指標(biāo)及考核方法。本階段要特別注意不能照搬其他企業(yè)的能力管理計(jì)劃、制度、績(jī)效指標(biāo)等內(nèi)容, 不能盲目、不結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況照搬照抄。 ??4 體系試運(yùn)行 ??體系構(gòu)建完畢后, 要在企業(yè)內(nèi)部開始體系的試運(yùn)行, 發(fā)現(xiàn)體系存在的問(wèn)題并及時(shí)調(diào)整改進(jìn), 確保體系與標(biāo)準(zhǔn)的符合性、與企業(yè)實(shí)際運(yùn)維業(yè)務(wù)的適宜性以及體系有效性。體系試運(yùn)行前企業(yè)應(yīng)組織運(yùn)維業(yè)務(wù)相關(guān)職能人員學(xué)習(xí)已建立的運(yùn)維能力體系, 確保相關(guān)人員掌握工作方法和要求。試運(yùn)行期間要求相關(guān)人員嚴(yán)格按照制度和文件要求開展工作, 對(duì)于存在的問(wèn)題要記錄并反饋到工作組。工作組應(yīng)針對(duì)收到的反饋意見及時(shí)進(jìn)行分析并調(diào)整相關(guān)制度和文件, 確保體系各項(xiàng)活動(dòng)不斷優(yōu)化。 ??5 內(nèi)部評(píng)估和體系管理評(píng)審 ??在試運(yùn)行末期, 要組織內(nèi)部評(píng)估和體系管理評(píng)審活動(dòng)。企業(yè)要選定實(shí)施內(nèi)部評(píng)估的人員, 并進(jìn)行內(nèi)部評(píng)估相關(guān)知識(shí)和技能的培訓(xùn)。內(nèi)部評(píng)估和體系管理評(píng)審都需要按照相關(guān)制度和計(jì)劃實(shí)施, 評(píng)估、評(píng)審范圍要覆蓋標(biāo)準(zhǔn)所有條款要求和企業(yè)運(yùn)維業(yè)務(wù)所有職能。通過(guò)評(píng)估、評(píng)審對(duì)已建立體系的有效性、符合性、適宜性進(jìn)行評(píng)價(jià)。對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要以書面形式開出不合格報(bào)告并進(jìn)行改進(jìn)。 ??6 改進(jìn) ??通過(guò)體系構(gòu)建、試運(yùn)行、內(nèi)部評(píng)估和體系管理評(píng)審, 企業(yè)應(yīng)根據(jù)已建立的改進(jìn)機(jī)制, 整理上述過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的各類問(wèn)題, 特別是不符合策劃要求的行為、未實(shí)現(xiàn)的績(jī)效指標(biāo)、內(nèi)審和管理評(píng)審中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題等。企業(yè)要對(duì)所有這些問(wèn)題進(jìn)行分析, 確定問(wèn)題發(fā)生的原因以及問(wèn)題原因的必要性和可行性, 并制定出問(wèn)題原因的具體措施。企業(yè)應(yīng)制定改進(jìn)計(jì)劃, 包括改進(jìn)工作內(nèi)容、方法、實(shí)施人、負(fù)責(zé)人、完成時(shí)間、效果驗(yàn)證方法及時(shí)間等內(nèi)容。 ??通過(guò)上述六個(gè)階段的工作, 企業(yè)可初步建立運(yùn)維能力體系。