房地產(chǎn)ISO9001認(rèn)證在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)施為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展起到了重要作用。房地 產(chǎn)ISO9001認(rèn)證在房地產(chǎn)推行為了達(dá)到目的和 效果，確保實(shí)施的成功性，必須確保以下幾個(gè)要素 正常運(yùn)行： 　　1、ISO9001質(zhì)量方針：是企業(yè)總的方向和目標(biāo)，是企業(yè)的口號(hào)和旗幟。 　　2、管理者推動(dòng)：在房地產(chǎn)企業(yè)中建立一套新的ISO9001管理體系，決不是一件輕而易舉的事，是 需要傷筋動(dòng)骨的，不但需要打破一些傳統(tǒng)觀念，而且還要使新的體系能夠在企業(yè)中生根、發(fā)芽、開花 。它從基層到管理層，從一個(gè)部門到另一個(gè)部門，涉及的人員之多，關(guān)系之復(fù)雜，無疑這將是困難的 。要克服這些困難，使管理體系的建立能夠獲得成功，捷徑之一--管理者推動(dòng)這把利器。首先：管理 者站在企業(yè)的上層，有利于觀察企業(yè)的情況，能夠看到企業(yè)的軟肋在哪里?有利于工作的開展。其次 ：管理者有利于推動(dòng)部門與部門之間事務(wù)的協(xié)調(diào)，有利于監(jiān)督上下級(jí)之間的工作。再次：管理者既是 改革的帶頭人，又是改革的推動(dòng)者。 　　3、建立項(xiàng)目小組：項(xiàng)目小組的組成有助于更好的建立和實(shí)施新的體系。在項(xiàng)目小組成員的組成 上，應(yīng)該是有所要求的，成員要有一定的組織協(xié)調(diào)能力、監(jiān)督和實(shí)施能力。一般建議企業(yè)中上層管理 人員或者部門負(fù)責(zé)人以上人員組成。 　　在質(zhì)量體系實(shí)施的過程中有以下幾個(gè)質(zhì)量控制點(diǎn)： 　　a、企業(yè)診斷 　　b、建立ISO9001體系(參照標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況設(shè)立目標(biāo)和范圍) 　　c、ISO9001試運(yùn)行(檢驗(yàn)體系的可行性) 　　d、建立ISO9001內(nèi)部審核制度 　　e、ISO9001管理評(píng)審 　　f、ISO9001培訓(xùn)(貫穿于所有階段的所有過程) 　　通過以上各個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的把握，使房地產(chǎn)企業(yè)都通過ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證過程得到很好的效 果。ISO9001質(zhì)量管理認(rèn)證在房地產(chǎn)企業(yè)成功實(shí)現(xiàn)的經(jīng)驗(yàn)，我們可以借鑒應(yīng)用在企業(yè)實(shí)施客戶關(guān)系管 理中來，利用ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證規(guī)范的流程和成熟的運(yùn)作模式為企業(yè)實(shí)施客戶關(guān)系管理提供 方法。在房地產(chǎn)企業(yè)中，不妨我們把ISO9001質(zhì)量管理體系的實(shí)施模式引進(jìn)來，在房地產(chǎn)企業(yè)中得以 應(yīng)用和消化。房地產(chǎn)企業(yè)在滿足了管理者推動(dòng)、公司實(shí)施客戶關(guān)系管理方針和目標(biāo)明確、有了充分的 資源可以利用的基礎(chǔ)上，應(yīng)該在以下環(huán)節(jié)上加大力度。 　　1、客戶關(guān)系管理診斷。幫助公司建立切實(shí)有效的規(guī)范化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、可操作性強(qiáng)的客戶 關(guān)系管理體系，以滿足客戶關(guān)系管理的需要。能夠有效的控制整個(gè)客戶關(guān)系管理體系的建立，確保實(shí) 施的成功性。在診斷中，充分了解企業(yè)在經(jīng)營銷售、市場(chǎng)活動(dòng)和客戶服務(wù)方面存在的問題，客戶從咨 詢房子到買房子變成業(yè)主，直到后期的物業(yè)管理，再到客戶的價(jià)值，形成交叉銷售和鏈?zhǔn)戒N售。 在整個(gè)客戶的價(jià)值生命周期中，客戶關(guān)心和了解什么問題?企業(yè)需要了解和掌握客戶的哪些資料?如何 細(xì)分客戶?客戶不滿意的原因是什么?有什么改進(jìn)方法?每個(gè)問題如何通過信息化手段實(shí)現(xiàn)?等等諸如此 類的問題要多了解。作為房地產(chǎn)企業(yè)多問些為什么，是有助于企業(yè)發(fā)展的。 　　2、客戶關(guān)系管理體系的建立，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況制定自己的目標(biāo)和范圍，不可放大目標(biāo)， 也不能縮小目標(biāo)。目標(biāo)太高，不利于看到實(shí)施效果，容易產(chǎn)生負(fù)面影響;目標(biāo)太低，容易實(shí)現(xiàn)，但很 難達(dá)到實(shí)施客戶關(guān)系管理體系的 效果。只有適合企業(yè)情況的體系才更能有助于企業(yè)的發(fā)展。例如 房地產(chǎn)經(jīng)營銷售部實(shí)施客戶關(guān)系管理的目標(biāo)：在三個(gè)月之內(nèi)，建立完善的客戶檔案資料，并能對(duì)部分 數(shù)據(jù)進(jìn)行分析;在六個(gè)月內(nèi)，客戶資料完善，對(duì)潛在客戶和業(yè)主進(jìn)行跟蹤和管理，并對(duì)經(jīng)營銷售 部的所有數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，在六個(gè)月內(nèi)整個(gè)公司客戶關(guān)系管理平臺(tái)建成，在各個(gè)部 門得到初步完善;在一年內(nèi)完成客戶關(guān)系管理體系的建立，對(duì)所有客戶數(shù)據(jù)可以進(jìn)行分析，指導(dǎo)相關(guān) 部門、人員制定計(jì)劃和目標(biāo)，提高企業(yè)整體協(xié)同作戰(zhàn)能力，增強(qiáng)企業(yè)競爭力?？陀^的制定目標(biāo)、建立 體系才能很好評(píng)估客戶關(guān)系管理給企業(yè)帶來的價(jià)值，有比較，才會(huì)有進(jìn)步。 　　3、建立客戶關(guān)系管理監(jiān)督審核機(jī)制，確?？蛻絷P(guān)系管理體系在企業(yè)中有效應(yīng)用。完善的監(jiān)督審 核機(jī)制，是對(duì)客戶關(guān)系管理體系順利實(shí)施、延續(xù)的重要環(huán)節(jié)之一。在監(jiān)督審核人員的選擇上，應(yīng)該是 很有責(zé)任心、組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、有信息化基礎(chǔ)的人員組成。公司也可以倡導(dǎo)自監(jiān)或他監(jiān)的制度，無論 是在工作流上，還是在處理客戶投訴方面，讓客戶關(guān)系管理成為自己的好幫手、企業(yè)發(fā)展的好助手。 深圳招商房地產(chǎn)在這方面做得比較好，他們組織客戶關(guān)系管理項(xiàng)目小組，監(jiān)督著整個(gè)企業(yè)的客戶關(guān)系 管理建設(shè)，從管理方面、業(yè)務(wù)方面和信息化方面多層次多渠道進(jìn)行監(jiān)督和審核，在借助外力的同時(shí)， 也在加緊修煉自己的內(nèi)功。 　　4、培訓(xùn)是企業(yè)成功實(shí)施客戶關(guān)系管理的基礎(chǔ)。培訓(xùn)是貫穿在整個(gè)過程中的，為了打破傳統(tǒng)觀念 ，要進(jìn)行理念培訓(xùn);為了建立客戶關(guān)系管理體系，要進(jìn)行客戶關(guān)系管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn);為了很好的實(shí)施 客戶關(guān)系管理，要進(jìn)行客戶關(guān)系管理操作培訓(xùn);為了讓客戶關(guān)系管理更好的在企業(yè)中升華，要持續(xù)不 斷的堅(jiān)持培訓(xùn)。在一些企業(yè)中，經(jīng)常聽到某某人員不理解客戶關(guān)系管理，某某人員不會(huì)使用客戶關(guān)系 管理，這都是培訓(xùn)不佳或沒有培訓(xùn)的結(jié)果。特別在房地產(chǎn)企業(yè)中，培訓(xùn)就尤其重要，從以前挖坑蓋房 ，到現(xiàn)在管理和信息化建設(shè)相結(jié)合的年代，時(shí)間之短，速度之快，人員的整體素質(zhì)的需要不斷的 學(xué)習(xí)和培訓(xùn)才能達(dá)到。 　　5、組織企業(yè)客戶關(guān)系管理管理評(píng)審，對(duì)于企業(yè)設(shè)立的目標(biāo)和體系實(shí)施的有效性要進(jìn)行定期評(píng)審 。結(jié)合企業(yè)的內(nèi)部審核結(jié)果，對(duì)體系的有效性進(jìn)行評(píng)估、改進(jìn)、，使客戶關(guān)系管理體系始終保持 良性的可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。

ISO10012認(rèn)證審核中的問題點(diǎn) 因?yàn)闇y(cè)量管理體系的目標(biāo)就是對(duì)由于測(cè)量設(shè)備的失準(zhǔn)和測(cè)量過程的失控可能產(chǎn)生的不正確的測(cè)量結(jié)果進(jìn)行防范和控制以 限度地降低風(fēng)險(xiǎn)。測(cè)量管理體系審核中共性的問題具體闡述如下： ? 1 測(cè)量過程控制 ? 測(cè)量過程控制是ISO10012:2003標(biāo)準(zhǔn)的一個(gè)發(fā)展。因此，企業(yè)建立新的測(cè)量管理體系區(qū)別于過去的計(jì)量檢測(cè)體系中根本的地方就是在是否實(shí)現(xiàn)了對(duì)測(cè)量過程的控制，如果企業(yè)建立的測(cè)量管理體系只對(duì)測(cè)量設(shè)備進(jìn)行有效管理，而缺乏對(duì)計(jì)量過程進(jìn)行控制，那么就不一定能完全保證測(cè)量結(jié)果數(shù)據(jù)始終保持準(zhǔn)確和一致。測(cè)量過程的控制可區(qū)別為重要（含高度）測(cè)量過程和一般測(cè)量過程控制，這有利于確保測(cè)量過程受控，又節(jié)約投入的資源。 ? 適用于高度測(cè)量過程控制的有：關(guān)鍵性的測(cè)量過程（包括產(chǎn)品檢驗(yàn)、試驗(yàn)、化驗(yàn)等領(lǐng)域）；復(fù)雜的測(cè)量過程（包括在線工藝過程等領(lǐng)域）；對(duì)保證生產(chǎn)的測(cè)量（包括易爆、易燃、有害領(lǐng)域）；昂貴代價(jià)的測(cè)量過程（包括進(jìn)出關(guān)口結(jié)算、配料等領(lǐng)域）。 ? 適用于一般測(cè)量過程控制的有，對(duì)于非關(guān)鍵的零部件的簡單測(cè)量。對(duì)測(cè)量過程實(shí)施控制的主要方法有高度測(cè)量控制方法：（包括核查標(biāo)準(zhǔn)、控制圖、統(tǒng)計(jì)技術(shù)等）；一般測(cè)量控制方法：（包括重復(fù)測(cè)量、留樣再測(cè)、特性分析、設(shè)備抽檢、環(huán)境監(jiān)測(cè)、人員監(jiān)督等），以減少和由于異常故障，出現(xiàn)錯(cuò)誤的測(cè)量結(jié)果。 ? 2 計(jì)量確認(rèn)過程的監(jiān)視與計(jì)量過程的監(jiān)視的區(qū)別 ? 這主要是監(jiān)視的對(duì)象不同，前者是對(duì)測(cè)量設(shè)備而言，后者是對(duì)測(cè)量過程而言。測(cè)量設(shè)備的監(jiān)視是監(jiān)視其特性和要求的符合性；測(cè)量過程的監(jiān)視是監(jiān)視其過程符合規(guī)定的能力（人員操作技能、設(shè)備的配置、環(huán)境條件、測(cè)量方法、文件（軟件）等是否滿足測(cè)量要求）。監(jiān)視實(shí)際上是有效控制測(cè)量過程和持續(xù)改進(jìn)測(cè)量管理體系的有效途徑。監(jiān)視應(yīng)制定所用方法如（核查、比對(duì)、統(tǒng)計(jì)技術(shù)、審核、顧客滿意調(diào)查、定期檢查、驗(yàn)證證明文件等），并應(yīng)做好監(jiān)視記錄。目前，在審核中發(fā)現(xiàn)對(duì)監(jiān)視出現(xiàn)的不符合項(xiàng)也占有一定比例。 ? 3 必須掌握兩個(gè)關(guān)鍵 ? 關(guān)鍵一是企業(yè) 管理者必須高度重視和認(rèn)清測(cè)量管理體系的作用和目的，必須親自抓，才能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，才能為實(shí)現(xiàn)方針和目標(biāo)提供必要的資源保障。 ? 關(guān)鍵二是企業(yè)必須全員參加，因?yàn)闇y(cè)量過程控制涉及各個(gè)部門，需要搞好培訓(xùn)，對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)逐條落實(shí)，使員工能以主人翁的責(zé)任感正確處理和解決測(cè)量過程出現(xiàn)的問題。 ? 4 需要掌握兩個(gè)難點(diǎn) ? 難點(diǎn)一是ISO10012:2003標(biāo)準(zhǔn)指出：“測(cè)量管理體系覆蓋的每一個(gè)測(cè)量過程都應(yīng)評(píng)價(jià)測(cè)量不確定度?！币虼耍笃髽I(yè)計(jì)量職能部門人員需要掌握測(cè)量不確定度的概念和基本分析方法，使企業(yè)計(jì)量向國際水平靠攏，保證新的測(cè)量管理體系的質(zhì)量。 ? 難點(diǎn)二是將顧客的測(cè)量要求轉(zhuǎn)化為計(jì)量要求。因此，要求企業(yè)有關(guān)人員需要具有掌握生產(chǎn)工藝過程知識(shí)和計(jì)量綜合知識(shí)，以便準(zhǔn)確表述預(yù)期用途。 ? 5 開展企業(yè)測(cè)量管理體系認(rèn)證審核的效果 ? 5.1 通過審核，了企業(yè)計(jì)量管理和檢測(cè)水平，使企業(yè)的計(jì)量檢測(cè)能力對(duì)質(zhì)量管理、成本管理、節(jié)能降耗、企業(yè)效率發(fā)揮了重要技術(shù)保障作用。 5.2 通過審核，使企業(yè)在測(cè)量設(shè)備管理基礎(chǔ)上建立對(duì)測(cè)量過程的控制體系，加強(qiáng)對(duì)計(jì)量數(shù)據(jù)的持續(xù)監(jiān)控，極大地減少了企業(yè)因測(cè)量不準(zhǔn)造成的風(fēng)險(xiǎn)和后果。 5.3 通過審核，使企業(yè)建立現(xiàn)代計(jì)量檢測(cè)體系，以便能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和科學(xué)發(fā)展的需要，對(duì)企業(yè)市場(chǎng)競爭能力，參與國內(nèi)外招標(biāo)、簽訂合同時(shí)具有穩(wěn)定的計(jì)量基礎(chǔ)保證作用。 5.4 通過審核，使企業(yè)計(jì)量實(shí)驗(yàn)室環(huán)境條件得到改善。配置了相應(yīng)的恒溫設(shè)施，并對(duì)影響實(shí)驗(yàn)室的區(qū)域進(jìn)行了有效隔離，確保了實(shí)驗(yàn)室的良好工作環(huán)境。 5.5 通過審核，進(jìn)一步規(guī)范了企業(yè)能源計(jì)量器具的配備和準(zhǔn)確度等級(jí)要求，有效地對(duì)企業(yè)開展節(jié)能降耗、生產(chǎn)經(jīng)營、領(lǐng)導(dǎo)決策提供了更為準(zhǔn)確可靠、穩(wěn)定有效的測(cè)量數(shù)據(jù)。 ? 6 需高度控制的測(cè)量過程范圍 ? 在測(cè)量管理體系現(xiàn)場(chǎng)審核過程中發(fā)現(xiàn)，某些企業(yè)列出的需高度控制的測(cè)量過程一覽表上只反映了產(chǎn)品制造和質(zhì)量檢驗(yàn)范圍內(nèi)的測(cè)量過程，而未將經(jīng)營管理、、環(huán)保等方面的測(cè)量過程列入高度控制。 ? 例如某機(jī)械制造廠生產(chǎn)過程中所用的專用校對(duì)塞規(guī)是自制的，精度要求到微米級(jí)，且專用校對(duì)塞規(guī)的檢測(cè)是用高精度的三坐標(biāo)測(cè)量儀進(jìn)行的。該企業(yè)在建立測(cè)量管理體系時(shí)只將產(chǎn)品在生產(chǎn)制造過程中和質(zhì)量檢驗(yàn)過程中的檢測(cè)列入需高度控制的測(cè)量過程，卻未將專用校對(duì)塞規(guī)在生產(chǎn)制造過程中和質(zhì)量檢驗(yàn)過程中的檢測(cè)列入需高度控制的測(cè)量過程。試想：如果專用校對(duì)塞規(guī)的檢測(cè)結(jié)果有誤，那用該專用校對(duì)塞規(guī)檢測(cè)的產(chǎn)品質(zhì)量如何得以保證？ ? 也就是說，該產(chǎn)品的檢測(cè)結(jié)果就會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。作為建立測(cè)量管理體系的企業(yè)就應(yīng)該將專用校對(duì)塞規(guī)在生產(chǎn)制造過程中和質(zhì)量檢驗(yàn)過程中的檢測(cè)列入高度控制的范圍以確保產(chǎn)品的檢測(cè)結(jié)果準(zhǔn)確無誤。GB/T19022-2003/ISO 10012：2003《測(cè)量管理體系 測(cè)量過程和測(cè)量設(shè)備的要求》（以下簡稱ISO 10012）的7.2.2測(cè)量過程設(shè)計(jì)中的“指南”已說明“高度的測(cè)量過程控制對(duì)那些包含有關(guān)鍵性的復(fù)雜的測(cè)量系統(tǒng)，對(duì)保證生產(chǎn)的測(cè)量以及由于測(cè)量結(jié)果不正確會(huì)引起后續(xù)的昂貴代價(jià)的測(cè)量來說是合適的”。即需高度控制的測(cè)量過程不應(yīng)該僅僅局限在產(chǎn)品制造和質(zhì)量檢驗(yàn)范圍，而應(yīng)包括企業(yè)的經(jīng)營管理、能源管理、生產(chǎn)管理、職業(yè)管理、環(huán)境管理以及產(chǎn)品制造前的準(zhǔn)備工作等方面的測(cè)量過程。 ?

江門ISO13485認(rèn)證風(fēng)險(xiǎn)管理的新要求 1、產(chǎn)品定性或定量特征的判定: 1.1產(chǎn)品的預(yù)期用途和使用應(yīng)規(guī)定產(chǎn)品預(yù)期在何種環(huán)境下使用、操作者應(yīng)具有的技能和進(jìn)行的培訓(xùn)。 1.2產(chǎn)品中使用的材料／部件應(yīng)考慮的因素包括與性有關(guān)的特征是否已知。 1.3產(chǎn)品是否以無菌的形式提供應(yīng)考慮的因素包括產(chǎn)品是預(yù)期一次性使用還是重復(fù)使用、采用何種包裝、貯存壽命及使用的滅菌處理形式。 1.4產(chǎn)品是否有限定的貯存壽命 應(yīng)考慮的因素包括貼標(biāo)簽或標(biāo)志及此類產(chǎn)品的處置。 2、對(duì)產(chǎn)品可能造成傷害的潛在源，一般涉及以下方面： 2.1環(huán)境危害：因廢物或器械處置的污染 2.2使用的危害： a)不適當(dāng)?shù)臉?biāo)簽； b)不適當(dāng)?shù)氖褂们皺z查說明書； 2.3功能失效、維護(hù)及老化引起的危害： a)與預(yù)期用途不相適應(yīng)的性能特征。 b)不適當(dāng)?shù)闹貜?fù)使用。 c)缺乏適當(dāng)?shù)膲勖K止規(guī)定。 d)不適當(dāng)?shù)陌b及存放環(huán)境 3、對(duì)每項(xiàng)危害的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì) 3.1針對(duì)判定的每項(xiàng)可能的危害，利用可得到的有效數(shù)據(jù)/資料、 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、醫(yī)學(xué)證明、適當(dāng)?shù)恼{(diào)查結(jié)果，評(píng)估在正常和失效兩種狀態(tài)下的所有風(fēng)險(xiǎn)。 3.2評(píng)估時(shí)可采用定量或定性的方法進(jìn)行,根據(jù)需要可選用潛在失效模式和效應(yīng)分析、故障樹分析及危害和可操作性研究。 4、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審 4.1經(jīng)過對(duì)危害的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，確定其是否在可接受的水平。 4.2若某項(xiàng)危害風(fēng)險(xiǎn)超出了可接受水平，則應(yīng)對(duì)此項(xiàng)危害采取措施，降低風(fēng)險(xiǎn)。 提交 4.3若危害僅在故障發(fā)生時(shí)才超出可接受水平，則應(yīng)說明： a)危害發(fā)生前，使用者能否發(fā)現(xiàn)故障； b)故障能否通過生產(chǎn)控制或性維護(hù)； c)誤用能否導(dǎo)致故障； d)能否增加報(bào)警。 5、風(fēng)險(xiǎn)降低及防范措施 風(fēng)險(xiǎn)可以通過以下適當(dāng)手段得到降低并達(dá)到可以接受的水平。 5.1直接手段：即從設(shè)計(jì)開發(fā)方面予以控制。 5.2間接手段：即從防范措施方面予以控制。 5.3附有說明的方式：即從產(chǎn)品的使用時(shí)間和頻次、限制用途、壽命或環(huán)境等方面進(jìn)行控制。 6、其它危害的產(chǎn)生 確定在降低風(fēng)險(xiǎn)過程中是否會(huì)引起新的危害產(chǎn)生。 7、所有已判定危害的評(píng)估 若對(duì)所有的危害項(xiàng)都估計(jì)了風(fēng)險(xiǎn)并在可接受水平時(shí)，則可進(jìn)8，否則退回至3。 8、風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 8.1應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果形成文件，從而可以在考慮到的產(chǎn)品的預(yù)期應(yīng)用和用途的條件下，對(duì)已判定的危害是否可以接受作出決斷。 8.2當(dāng)有新的資料／數(shù)據(jù)可應(yīng)用時(shí)，應(yīng)考慮進(jìn)行一次新的風(fēng)險(xiǎn)分析。如隨時(shí)間的推移風(fēng)險(xiǎn)起了變化及快速發(fā)展的技術(shù)有可能、增加或降低任一特定危害的風(fēng)險(xiǎn)及新的風(fēng)險(xiǎn)可能出現(xiàn)或首次被判定，都應(yīng)考慮進(jìn)行一次新的風(fēng)險(xiǎn)分析。