房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的組織者和承擔(dān)者，擔(dān)負(fù)著開發(fā)過程的組織、指揮、協(xié)調(diào) 與控制的職能。房地產(chǎn)開發(fā)是指取得土地使用權(quán)并在其上改造、生產(chǎn)和建設(shè)的過程，它的根本原料是 土地，它的產(chǎn)品是不動產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營是指在開發(fā)的全過程中運(yùn)籌資金、開辟市場、 組織指揮生產(chǎn)、進(jìn)行銷售和服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務(wù)特點(diǎn)看，這類企業(yè) 是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的經(jīng)營者，而不是實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)處理好企業(yè)與外部的關(guān)系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關(guān)系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調(diào)這種關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對外經(jīng)營活動是通過內(nèi)部管理來實(shí)現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營活動所進(jìn)行的計劃、指揮、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)所指的對象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的貫標(biāo)認(rèn)證應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，而非針對實(shí)物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質(zhì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動過程 ISO9000認(rèn)證的重點(diǎn)是房產(chǎn)品質(zhì)量，也是企業(yè)管理和貫標(biāo)認(rèn)證的終目標(biāo)。從表面看，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，對施工組織設(shè)計和施工工 藝工序進(jìn)行的確認(rèn)和改進(jìn)，對直接影響房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量的人、機(jī)、料、法、環(huán)五大因素進(jìn)行的監(jiān)督管 理，對產(chǎn)品的過程質(zhì)量進(jìn)行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗(yàn)收等），對終產(chǎn)品進(jìn)行的多道驗(yàn)收（竣 工驗(yàn)收、交付驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收等），似乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與了實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對自己經(jīng)營的 房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行了直接調(diào)控。其實(shí)，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場查出了質(zhì)量批漏，改進(jìn)了施 工工藝，提高了房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量，也不意味著這種現(xiàn)場監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房產(chǎn) 品實(shí)物質(zhì)量的形成過程也不會成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過程或與分承包方的共同生產(chǎn)過程。 不論是過程控制、檢驗(yàn)和試驗(yàn)、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業(yè)的內(nèi)部過程 和活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過合同的形式實(shí)現(xiàn)：通過采購合同完成與 承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產(chǎn)品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量的形成過程是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部過程之外完 成的，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標(biāo)認(rèn)證的重點(diǎn)，其重點(diǎn)是內(nèi)部行為和活動過程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購的范疇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進(jìn)行隱蔽工程質(zhì)量 驗(yàn)收檢查的權(quán)利，也賦予了發(fā)包方有隨時檢查分承包方作業(yè)質(zhì)量和進(jìn)度的權(quán)利。同時，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務(wù)，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務(wù)。所以，合同的執(zhí) 行過程對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講是一種采購過程。 ISO 9000族標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了采購要素，其中有采購驗(yàn)證的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工現(xiàn)場的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購驗(yàn)證的行為，只不過因?yàn)榻ㄖ漠a(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購驗(yàn)證過程相對 復(fù)雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所有隱蔽工程的驗(yàn)收、中間的工程檢驗(yàn)和竣工驗(yàn)收等都是對采 購產(chǎn)品質(zhì)量的確認(rèn)和驗(yàn)證行為，與一般普通產(chǎn)品的進(jìn)貨檢驗(yàn)和采購驗(yàn)證的性質(zhì)相同。 房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)將其所從事的施工過程質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購 開發(fā)商聘請監(jiān)理公司來履行對房屋質(zhì)量的控制是一種趨勢。監(jiān)理方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務(wù)。 監(jiān)理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務(wù)在內(nèi)的實(shí)物房產(chǎn)品，監(jiān) 理委托合同采購的是一種由監(jiān)理方提供的服務(wù)。因此，應(yīng)通過委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 采購及采購驗(yàn)證工作轉(zhuǎn)化為企業(yè)的外部過程。同樣，施工合同中規(guī)定的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的對 房產(chǎn)品的采購驗(yàn)證責(zé)任，絕大部分也可以通過委托合同由監(jiān)理方承擔(dān)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標(biāo) 認(rèn)證中應(yīng)該謹(jǐn)慎而正確地處理好對監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購控制。 提高開發(fā)經(jīng)營的服務(wù)質(zhì)量 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是經(jīng)營企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質(zhì)量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營 服務(wù)的根本性質(zhì)。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質(zhì)勘測委托、工程設(shè)計委托、形象策劃委托、市場調(diào)查委托、動遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過程都將越來越多地通過委托專業(yè) 機(jī)構(gòu)來完成。房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)越來越側(cè)重于對合同的管理，通過對企業(yè)履行合同過程的質(zhì)量的 控制，達(dá)到間接控制實(shí)物產(chǎn)品質(zhì)量的終目的，更好地為顧客服務(wù)。

QCO80000認(rèn)證控制重點(diǎn)？ 深圳（東莞/惠州）QCO80000認(rèn)證體系是在ISO9001質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上，添 加了一些條款。因此，深圳（東莞/惠州）QCO80000認(rèn)證還應(yīng)在運(yùn)行過程中對 以下方面進(jìn)行控制： 1、對客戶的有害物質(zhì)管理要求進(jìn)行識別和評價，依照嚴(yán)有害物質(zhì)管理要求 ，建立公司有害物質(zhì)清單，制訂內(nèi)部的有害物質(zhì)管理標(biāo)準(zhǔn)。 2、將有害物質(zhì)管理標(biāo)準(zhǔn)傳達(dá)給供應(yīng)商，與供應(yīng)商簽訂環(huán)保協(xié)議，要求供應(yīng)商 按照有害物質(zhì)管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行有害物質(zhì)管理。并要求供應(yīng)商定期提供第三方有 害物質(zhì)檢測報告，按計劃對供應(yīng)商進(jìn)行定期稽核。 3、公司需將環(huán)保產(chǎn)品與非環(huán)保產(chǎn)品分開隔商，生產(chǎn)環(huán)保產(chǎn)品的設(shè)備與非環(huán)保 設(shè)備分開生產(chǎn)，并進(jìn)行相應(yīng)的環(huán)保標(biāo)識。 4、對物料和產(chǎn)品進(jìn)行批號管理。 5、IQC來料檢驗(yàn)，需核對第三方檢測報告，是否符合有害物質(zhì)管理標(biāo)準(zhǔn)。 6、需定期將成品送第三方檢測，看是否達(dá)到有害物質(zhì)管理標(biāo)準(zhǔn)。 1.IECQ-HSPM降低有害物質(zhì)超標(biāo)風(fēng)險 IECQ QC080000標(biāo)準(zhǔn)是基于ISO9001:2008質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)之上的，其主要 觀點(diǎn)是將有害物質(zhì)的含量作為必須滿足的重要質(zhì)量特性，并基于質(zhì)量管理系統(tǒng) 來實(shí)現(xiàn)環(huán)境相關(guān)法規(guī)的要求。而在實(shí)施QC080000時，有害物質(zhì)如鉛的含量可被 視為相關(guān)材料的關(guān)鍵質(zhì)量特性，在設(shè)計選材階段需要考慮、設(shè)計驗(yàn)證中需要對 材料進(jìn)行認(rèn)定、在存儲期間需要和有害物質(zhì)進(jìn)行區(qū)分、在采購過程中應(yīng)確保該 “質(zhì)量特性”持續(xù)滿足要求。QC080000 的產(chǎn)生背景就是建立在“沒有有效的 管理制度的整合是不可能得到HSF產(chǎn)品和建立HSF制造過程”理念上。 該標(biāo)準(zhǔn)另外一個重要的觀點(diǎn)就是系統(tǒng)的過程方法。 IECQ-HSPM體系是基于過程 管理思想建立的危害物質(zhì)過程管理體系，目的是建立綠色過程通過設(shè)計中不采 用有害物質(zhì)、制造中不引入有害物質(zhì)、供應(yīng)鏈不導(dǎo)入有害物質(zhì)從而降低有 害物質(zhì)超標(biāo)的風(fēng)險。過程管理的方法是基于組織管理中“萬變不離其宗”的業(yè) 務(wù)流程。任何企業(yè)可能有質(zhì)量要求、環(huán)境要求、RoHS要求等，但其核心是增值 的業(yè)務(wù)流程，這也是企業(yè)生存的根本。組織的所有管理都是圍繞其業(yè)務(wù)流程來 獲得顧客認(rèn)可和持續(xù)購買來取得增值。組織的業(yè)務(wù)流程(過程)是基于組織的目 標(biāo)而策劃和調(diào)整的，組織的業(yè)務(wù)流程是各種管理的核心對象，QC080000要求、 質(zhì)量管理體系要求、環(huán)境管理體系要求和職業(yè)管理體系要求分別將有 害物質(zhì)、質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)方面的管理方法要求應(yīng)用到組織的業(yè)務(wù)流 程上，以便綜合考慮業(yè)務(wù)流程的各個相關(guān)方面。在企業(yè)業(yè)務(wù)流程基礎(chǔ)上，考慮 并建立基于RoHS風(fēng)險的控制和流程改進(jìn)，這是實(shí)施QC080000標(biāo)準(zhǔn)并可以有效降 低有害物質(zhì)風(fēng)險的出發(fā)點(diǎn)之一。應(yīng)用“過程管理”模式來解決不同企業(yè)、不同 產(chǎn)品應(yīng)對危害物質(zhì)管理要求(包括歐盟要求)的多樣性，這樣就可以、一個通用 的過程管理標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用于所有希望通過管理體系來滿足歐盟要求的組織。 2.IECQ-HSPM體系認(rèn)證給企業(yè)帶來諸多好處 從供應(yīng)鏈角度來看，每個組織的RoHS一方面來自組織內(nèi)部(如有鉛焊接或使用 有害物質(zhì))，另一方面來自組織的供方。為了控制外部導(dǎo)入的有害物質(zhì)風(fēng)險， 許多企業(yè)根據(jù)自身情況采取了對應(yīng)措施，如增加進(jìn)貨檢驗(yàn)項目、配置測試儀器 、加強(qiáng)成品檢測、委托其他檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行充分檢測等，這些是很多企業(yè)馬上能 夠采取的辦法。再進(jìn)一步，可要求所有的供應(yīng)商提供有害物質(zhì)的檢測報告。第 三方認(rèn)證機(jī)構(gòu)基于共同認(rèn)可的國際通用有害物質(zhì)過程管理體系要求QC080000， 通過認(rèn)證制度來推動企業(yè)實(shí)施的有害物質(zhì)過程控制體系，認(rèn)證結(jié)果將大大 減少重復(fù)認(rèn)證審核。 已實(shí)施ISO9001：2008組織，均可以在ISO9001：2008基礎(chǔ)上以QC080000為基準(zhǔn) 建立有害物質(zhì)過程管理體系，并通過IECQ架構(gòu)下的各國監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)(SI)認(rèn)證 ，頒發(fā)帶IECQ標(biāo)志的認(rèn)證。體系認(rèn)證可以證明有害物質(zhì)減免過程符合 國際標(biāo)準(zhǔn)的要求。由于IECQ-HSPM認(rèn)證是一種基于專業(yè)的國際組織(IECQ)控制 和管理之下的認(rèn)證形式，有著多年的電子電氣行業(yè)背景和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 通過IECQ-HSPM認(rèn)證可給企業(yè)帶來以下好處： 認(rèn)證的權(quán)威性:IECQ為國際電工委員會(IEC)所建立的電子元器件質(zhì)量評定體系 ，帶有IECQ認(rèn)證標(biāo)志的在世界范圍內(nèi)具有權(quán)威性。客戶影響力。通過IECQ 認(rèn)證，組織持續(xù)穩(wěn)定的過程管理和產(chǎn)品質(zhì)量將通過“IECQ在線數(shù)據(jù)庫”向 全世界發(fā)布，客戶和潛在客戶將因此而獲知其與競爭對手的不同。 效果和效率:IECQ支持客戶和供應(yīng)商進(jìn)行重要而又持續(xù)的成本節(jié)減，可減少翻 來覆去的重復(fù)檢查，可以用少的檢查和管理成本保證產(chǎn)品的危害物質(zhì)管理的 符合性。 通過IECQ-HSPM體系認(rèn)證只是證明該企業(yè)已經(jīng)針對有害物質(zhì)建立了有效的管理 體系，這并不意味著不需要針對有害物質(zhì)的檢測評價，如果把有害物質(zhì)的管理 體系認(rèn)證和產(chǎn)品評價結(jié)合起來無疑更為客觀和有效。IECQ體系的產(chǎn)品認(rèn)證制度 即是這一思想的 體現(xiàn)：可以在實(shí)施符合QC080000管理體系的基礎(chǔ)上，結(jié)合 有毒有害物質(zhì)的檢測，對組織有毒有害物質(zhì)的控制狀況進(jìn)行完整評價。