據(jù)上述接近監(jiān)管層人士介紹，REITs試點初期，證監(jiān)會堅持高標準、穩(wěn)起步，明確了適當?shù)幕A(chǔ)設(shè)施項目和資產(chǎn)規(guī)模要求，在項目篩選環(huán)節(jié)，相關(guān)規(guī)則中明確“基礎(chǔ)設(shè)施項目預計未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4％”；在發(fā)行環(huán)節(jié)，要求以發(fā)行價格計算的分派率原則上在4％以上?！霸圏c啟動以來，隨著市場利率中樞的下行，上述分派率要求一定程度上影響REITs市場的價格發(fā)現(xiàn)功能和企業(yè)參與積極性，同時也不太契合特許經(jīng)營權(quán)類項目的收益特征。”上述接近監(jiān)管層人士表示，為進一步優(yōu)化價格發(fā)現(xiàn)功能，發(fā)起人的參與意愿，增加合格資產(chǎn)規(guī)模，同時平衡好投融資兩端利益、兼顧市場各方需求，此次《通知》明確，對于產(chǎn)權(quán)類項目，擬將分派率要求整體微調(diào)為3.8％；對于特許經(jīng)營權(quán)類項目，擬明確使用IRR作為準入標準，要求IRR原則上不得低手5％。明明表示，對于特許經(jīng)營權(quán)REITs而言，由于剩余期限內(nèi)的資產(chǎn)市場價值將逐年遞減并趨于零，原資產(chǎn)和新購入資產(chǎn)在運營年數(shù)上的差異，或影響分派的大小，因此通過IRR這一指標對該類型REITs的收益進行衡量具有現(xiàn)實意義。綜合來看，項目要求的微調(diào)既有助于推動更多資產(chǎn)滿足申報條件，同時又能夠保證新上市資產(chǎn)在收益方面的吸引力。遼寧鞍山不銹鋼管