房地產(chǎn)ISO9001：2008認(rèn)證已成為房地產(chǎn)業(yè)的新潮流。房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)明顯的體現(xiàn)在認(rèn)證通過以前質(zhì)量管理體系的運(yùn)行情況，相對說比較正常和良好（否則也難以通過審核），在質(zhì)量管理體系認(rèn)證通過以后，一些企業(yè)便產(chǎn)生了松懈思想，從而放寬了對質(zhì)量管理體系運(yùn)行的維持和監(jiān)督力度，呈現(xiàn)出種種滑坡現(xiàn)象。有的通過了 ISO9000 質(zhì)量管理體系認(rèn)證的房地產(chǎn)企業(yè)在竣工工程驗(yàn)收時，反而有合格率下降的現(xiàn)象，這顯然是不正常的。由此，有足夠理由懷疑這些房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行的符合性和持續(xù)的有效性。顯然，這種情況對那些房地產(chǎn)企業(yè)自身存在和發(fā)展的影響也是頗具危害性的。 對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，施工場所分散并且流動性較大，人員波動也比較大，因此，實(shí)施 ISO9000 質(zhì)量管理體系相對說難度也比較大一些，從而致使少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行 ISO9000 質(zhì)量管理體系上存有較多紕漏。然而，誠如 ISO9000：2008 標(biāo)準(zhǔn)所指出的：“質(zhì)量管理體系要求是通用的，適用于所有行業(yè)或經(jīng)濟(jì)領(lǐng)城，不論其提供何種類別的產(chǎn)品。 1 管理者重視，質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)是“可測量的” 　　房地產(chǎn)企業(yè)在獲得認(rèn)證后質(zhì)量管理體系持續(xù)正常運(yùn)行的前提，是得到 管理者或管理者代表的重視和支持。譬如，有的房地產(chǎn)企業(yè)在認(rèn)證后，組織機(jī)構(gòu)就由于各種原因“散架”了，質(zhì)量員（或質(zhì)檢員）也進(jìn)行調(diào)動，換上了不甚熟悉質(zhì)量管理或檢驗(yàn)業(yè)務(wù)的人員（按要求應(yīng)經(jīng)培訓(xùn)和考核合格）。眾所周知，組織機(jī)構(gòu)是質(zhì)量管理體系運(yùn)行的基本保證，失去了合適組織機(jī)構(gòu)的支撐，質(zhì)量管理體系的正常運(yùn)行勢必成為一句空話。有了 管理者或管理者代表的重視和支持，類似這種組織機(jī)構(gòu)隨意“散架”的事情就不會發(fā)生，人力、物力、財(cái)力等各種資源也就能得到一定保證。實(shí)際上，質(zhì)量管理體系在運(yùn)行過程中還會產(chǎn)生各種各樣問題或情況，因此，需要一個發(fā)現(xiàn)問題、解決問題并不斷完善和改進(jìn)的機(jī)制，客觀地說，這種機(jī)制的權(quán)威協(xié)調(diào)者非 管理者或管理者代表莫屬。 　　ISO9001：2008 標(biāo)準(zhǔn)對質(zhì)量目標(biāo)的要求之一是“可測量的”。某公司的質(zhì)量目標(biāo)為：“工程竣工驗(yàn)收合格率 ，創(chuàng)文明標(biāo)化工地 3 項(xiàng)，合同履約率 ，交付后滿意率 ”。這個質(zhì)量目標(biāo)當(dāng)然也有缺陷：一是缺少管理性過程的質(zhì)量目標(biāo)。二是先進(jìn)性方面尚有不足。但是，它有一個 的優(yōu)點(diǎn)就是“可測量的”。有的房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量目標(biāo)中有這么一條“創(chuàng)建 （或精品）工程”，但 （或精品）工程的標(biāo)準(zhǔn)或條件是什么？數(shù)量又是多少？比較籠統(tǒng)無法衡量。也有的房地產(chǎn)企業(yè)其質(zhì)量目標(biāo)為“爭達(dá)行業(yè)先進(jìn)水平”，同樣衡量不了，企業(yè)的質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)是經(jīng)過努力可以達(dá)到的具體目標(biāo)。同時，浙江景華公司的質(zhì)量目標(biāo)層層分解到各個部門和科室，這樣才能保證其實(shí)現(xiàn)。實(shí)際上一個企業(yè)質(zhì)量目標(biāo)實(shí)現(xiàn)得如何，反過來也顯示出該企業(yè)質(zhì)量管理體系的運(yùn)行狀態(tài)是否正常和有效。因?yàn)椋皩?shí)踐是檢驗(yàn)真理的 標(biāo)準(zhǔn)”。 2 不斷提高全員對 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)的理解能力和實(shí)踐水平 　　眾所周知，技術(shù)資料、人員因素、機(jī)械設(shè)備、環(huán)境條件、規(guī)章制度等各項(xiàng)影響質(zhì)量管理體系運(yùn)行的要素之中，人員因素是重要的，因?yàn)槿魏问虑榭傄揽咳藛T來操作和執(zhí)行。對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)各類人員進(jìn)行培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，是提高人員素質(zhì)的有效途徑。中層以上管理人員及頂目經(jīng)理在認(rèn)證后應(yīng)再培訓(xùn)，再培訓(xùn)的主要內(nèi)容為 ISO9000：2008 族標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)業(yè)方面的法律和法規(guī)等，由上級建設(shè)部門的領(lǐng)導(dǎo)和專家授課。 　　房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應(yīng)加強(qiáng)對他們的再培訓(xùn)工作。主要培訓(xùn)和學(xué)習(xí)本公司的質(zhì)量管理體系文件以及房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)等，在可能條件下還可組織專業(yè)人員對相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或技術(shù)規(guī)范進(jìn)行學(xué)習(xí)和交流，以提高管理意識和技術(shù)水平，可由獲得內(nèi)審員資格的中層領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)技術(shù)人員授課，也可以請相關(guān)專業(yè)的專家指導(dǎo)。由于行業(yè)關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)的特殊工種（有的還有一定危險性）比較多，所以，這些工種的人員必須經(jīng)培訓(xùn)持證上崗。 　　關(guān)于內(nèi)審員的再學(xué)習(xí)，應(yīng)組織內(nèi)審員進(jìn)一步學(xué)習(xí)和理解內(nèi)審員的培訓(xùn)教程，相互交流內(nèi)審中的經(jīng)驗(yàn)和體會。內(nèi)審員的數(shù)量要和本公司的規(guī)模相適應(yīng)，否則應(yīng)增加內(nèi)審員的人數(shù)（需經(jīng)質(zhì)量管理體系認(rèn)可機(jī)構(gòu)培訓(xùn)考核合格并獲證）。請質(zhì)量管理專家進(jìn)行 ISO9000 族標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，強(qiáng)化全員的質(zhì)量意識，以促進(jìn)本公司管理水平和質(zhì)量保證能力的提高。 3 強(qiáng)化內(nèi)審，不斷完善和改進(jìn)質(zhì)量管理體系的運(yùn)行 　　事實(shí)上，ISO9000 認(rèn)證之后的質(zhì)量管理體系也不可能是完善的，它還需要在運(yùn)行和實(shí)施過程中不斷加以改進(jìn)和充實(shí)。如在質(zhì)量管理體系的持續(xù)運(yùn)行中，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量手冊中的一些條款與實(shí)際情況不相適應(yīng)；一些程序文件的條款在執(zhí)行和操作時也會發(fā)生許多不符合客觀實(shí)際的現(xiàn)象。因此，質(zhì)量手冊和程序文件在實(shí)施若干時間后要進(jìn)行修訂和換版是很正常的事（即使短期內(nèi)不改版，但在質(zhì)量管理體系文件的增刪頁中適時填寫更新情況也屬必要）。至于因?yàn)榧夹g(shù)標(biāo)準(zhǔn)或技術(shù)規(guī)范的修訂，勢必導(dǎo)致相關(guān)原始記錄表式的一定更改。其次，由于顧客申訴或意見反饋，房地產(chǎn)業(yè)市場新的信息，內(nèi)部、外部質(zhì)量審核發(fā)現(xiàn)的問題及相應(yīng)糾正和措施等，均可導(dǎo)致質(zhì)量管理體系文件需要完善和改進(jìn)。從某種意義上說，質(zhì)量管理體系文件的適時充實(shí)、改進(jìn)和更新正是質(zhì)量管理體系運(yùn)行、維持和完善中的“寒暑表”。 　　強(qiáng)化內(nèi)審是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理體系持續(xù)運(yùn)行的不竭的動力，在可能的條件下內(nèi)審結(jié)果也可作為企業(yè)內(nèi)部職能和責(zé)任考核的獎懲依據(jù)。一般地說，每年至少進(jìn)行一次內(nèi)審，但為了促使質(zhì)量管理體系更好運(yùn)行（或某些企業(yè)因于行業(yè)的特殊性），也可每年進(jìn)行二次或兩年進(jìn)行三次內(nèi)審。如果每年只進(jìn)行一次內(nèi)審，那么這次內(nèi)審必須包括 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)全部要素和所有部門；如果每年兩次內(nèi)審，那么有一次內(nèi)審可以是 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)部分要素和若干部門。對于內(nèi)審中的不合格項(xiàng)的糾正或措施，必須進(jìn)行有效跟蹤和記錄。實(shí)踐表明，強(qiáng)化內(nèi)審，嚴(yán)于督查，可以有效克服和機(jī)構(gòu)內(nèi)部的惰性，增強(qiáng)全體員工的質(zhì)量意識和執(zhí)行質(zhì)量管理體系文件的自覺性，提高企業(yè)的綜合管理水平，有利于形成自我約束、自我改進(jìn)、自我完善的良性循環(huán)機(jī)制。 4 加強(qiáng)管理評審，重視測量儀器設(shè)備的檢定工作 　　管理評審是由 管理者或管理者代表主持的對房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行狀態(tài)（其適宜性、充分性和持續(xù)有效性如何）的審核。管理評審可以是例行性的，如和內(nèi)審一樣，每年至少進(jìn)行一次；也可以是有針對性的，在發(fā)現(xiàn)問題（如外審或內(nèi)審中發(fā)現(xiàn)不符合項(xiàng)、客戶的投訴、竣工工程質(zhì)量驗(yàn)收中發(fā)生較大不合格、施工生產(chǎn)中發(fā)生較大質(zhì)量事故等）之后即時進(jìn)行。對于例行性的管理評審，如果內(nèi)審已包括 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)全部要素和所有部門，那么管理評審時限于時間和精力，也可選擇 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)部分要素和部門進(jìn)行；否則必須按 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)全部要素和部門進(jìn)行（亦算是對內(nèi)審的一種補(bǔ)償）。對于有針對性的管理評審，則其審核計(jì)劃應(yīng)圍繞問題所涉及的要素和部門進(jìn)行制訂，以便做到“對癥下藥、辨證施治”，從而收到事半功倍的效果。通過管理評審， 管理者或管理者代表可以加深對本公司質(zhì)量管理體系運(yùn)行狀態(tài)的了解，這對于解決各部門協(xié)調(diào)等問題頗有益處，也可以促進(jìn)質(zhì)量管理體系更加有效地運(yùn)行。 　　就房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際狀況而言，測量儀器設(shè)備的數(shù)量相對企業(yè)規(guī)模來說比較少，所以，往往被置于無足輕重的地位。在 ISO9000 認(rèn)證之前由于標(biāo)準(zhǔn)有要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)都能將測量儀器送法定計(jì)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢定，但認(rèn)證之后不少房地產(chǎn)企業(yè)一怕麻煩二圖省錢，常常不再嚴(yán)格執(zhí)行測量儀器的周期檢定工作。數(shù)年前本地一家市政工程公司在道路施工中，由于一臺水準(zhǔn)儀多年未檢引起失準(zhǔn)，因此，導(dǎo)致施工路面縱向坡度超標(biāo)而返工，既貽誤了工期也造成了經(jīng)濟(jì)損失。浙江景華公司則一貫重視測量儀器的年檢和設(shè)備完好率工作，從而使施工生產(chǎn)過程得到有效的控制。ISO9001：2008 標(biāo)準(zhǔn)對監(jiān)視和測量裝置的控制含有 2 方面的要求：一是確定需實(shí)施的監(jiān)視和測量。二是確定所需的監(jiān)視和測量裝置。同時，對測量設(shè)備提出了與監(jiān)視和測量的要求相一致的規(guī)定。浙江景華公司對 ISO9001：2008 標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于監(jiān)視和測量儀器設(shè)備的要求有比較深刻的理解，并在企業(yè)的質(zhì)量活動中很好地貫徹實(shí)施。這是因?yàn)檎J(rèn)識到量值的溯源性，是 ISO9000 認(rèn)證之后質(zhì)量管理體系持續(xù)正常運(yùn)行的一個重要標(biāo)志。

組織在績效評價上需要關(guān)注的部分有合規(guī)性評價、內(nèi)部審核、管理評審等方面的要求。需要監(jiān)視和測量的內(nèi)容包括滿足法律法規(guī)要求和其他要求的程度；與所辨識的危險源、風(fēng)險和機(jī)遇相關(guān)的活動和運(yùn)行；實(shí)現(xiàn)組織職業(yè)目標(biāo)的進(jìn)展情況；運(yùn)行控制和其他控制的有效性；適用時，為確保結(jié)果有效而所采用的監(jiān)視、測量、分析和評價績效的方法；組織評價其職業(yè)績效所依據(jù)的準(zhǔn)則；何時應(yīng)實(shí)施監(jiān)視和測量；何時應(yīng)分析、評價和溝通監(jiān)視測量的結(jié)果。組織應(yīng)保留適當(dāng)?shù)奈募畔⒆鳛楸O(jiān)視、測量、分析和評價績效的結(jié)果證據(jù)；記錄有關(guān)測量設(shè)備的維護(hù)、校準(zhǔn)或驗(yàn)證。 合規(guī)性評價是重要的評價標(biāo)準(zhǔn)之一，組織需要建立、實(shí)施和保持用于法律法規(guī)要求和其他要求的合規(guī)性進(jìn)行評價。確定實(shí)施合規(guī)性評價的頻次和方法；評價合規(guī)性并在需要時采取措施；保持對其關(guān)于法律法規(guī)要求和其他要求的合規(guī)狀況的認(rèn)識和理解；保留合規(guī)性評價結(jié)果的文件化信息。 組織進(jìn)行內(nèi)部審核也是重要的評價之一，職業(yè)管理體系是否符合：組織自身的職業(yè)管理體系要求，包括職業(yè)方針和職業(yè)目標(biāo)；本標(biāo)準(zhǔn)的要求；職業(yè)管理體系是否得到有效實(shí)施和保持。審核的方案應(yīng)考慮相關(guān)過程的重要性和以往審核結(jié)果的情況下，策劃、建立、實(shí)施和保持包含頻次、方法、職責(zé)、協(xié)商、策劃要求和報告的審核方案；規(guī)定每次審核的審核準(zhǔn)則和范圍；選擇審核員并實(shí)施審核，以確保審核過程的客觀性和公正性；確保向相關(guān)管理者報告審核結(jié)果；確保向工作人員及代表以及其他相關(guān)方報告相關(guān)的審核結(jié)果；采取措施。以應(yīng)對不符合和持續(xù)改進(jìn)其職業(yè)績效；保留文件化信息，作為審核方案是實(shí)施和審核結(jié)果的證據(jù)。 管理者應(yīng)按照策劃的時間間隔對組織的職業(yè)管理體系進(jìn)行評審，以確保其持續(xù)的適應(yīng)性、充分性和有效性。以往管理評審采取措施的狀況；與職業(yè)管理體系相關(guān)的內(nèi)容和外部議題的變化，包括：相關(guān)方的需求和期望；法律法規(guī)要求和其他要求；風(fēng)險和機(jī)遇；職業(yè)方針和職業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度；職業(yè)績效方面的信息，包括以下方面的趨勢：事件、不符合、糾正措施和持續(xù)改進(jìn)；監(jiān)視和測量的結(jié)果；對法律法規(guī)要求和其他要求的合規(guī)性評價的結(jié)果；審核結(jié)果；工作人員的協(xié)商和參與；風(fēng)險和機(jī)遇；保持有效的職業(yè)管理體系所需資源的充分性；與相關(guān)方的有關(guān)溝通；持續(xù)改進(jìn)的機(jī)會。任何對職業(yè)管理體系變更的需求；所需資源；措施；改進(jìn)職業(yè)管理體系與其他業(yè)務(wù)過程融合的機(jī)會；對組織戰(zhàn)略方向的任何影響。 職業(yè)管理體系的改進(jìn)？ 組織應(yīng)確定改進(jìn)機(jī)會，并實(shí)施必要的措施，以實(shí)現(xiàn)其職業(yè)管理體系的預(yù)期結(jié)果。為了達(dá)到預(yù)期的結(jié)果。組織應(yīng)建立、實(shí)施和保持包括報告、調(diào)查和采取措施在內(nèi)的過程，以確定和管理事件和不符合。當(dāng)事件或不符合發(fā)生時，組織應(yīng)：及時對時間和不符合做出反應(yīng)，并在適用時采取措施予以控制和糾正以及處置后果。 在工作人員的參與和其他相關(guān)方的參加下，通過下列活動，評價是否采取糾正措施以導(dǎo)致時間或不符合的根本原因，防止時間或不符合再次發(fā)生或在其他場合發(fā)生。需要調(diào)查的部分有調(diào)查事件或評審不符合；確定導(dǎo)致時間或不符合的原因；確定類似時間是否曾經(jīng)發(fā)生過，不符合是否存在，或他們是否可能會發(fā)生。在適當(dāng)時，對現(xiàn)有的職業(yè)風(fēng)險其他風(fēng)險的評價進(jìn)行評審；按照控制層級和變更管理，確定并實(shí)施任何所需的措施，包括糾正措施；在采取措施前，評價與新的或變化的危險源相關(guān)的職業(yè)風(fēng)險；評審任何采取措施的有效性，包括糾正措施；在必要時，變更職業(yè)管理體系。 糾正措施應(yīng)與事件或不符合所產(chǎn)生的影響或潛在影響相適應(yīng)。組織應(yīng)保留文件化信息作為以下方面的證據(jù)包括：事件或不符合的性質(zhì)以及所采取的任何后續(xù)措施；任何措施和糾正措施的結(jié)果，包括其有效性。組織應(yīng)就此文件化信息與相關(guān)工作人員及其代表和其他的相關(guān)方進(jìn)行溝通。保持和保留文件化信息作為持續(xù)改進(jìn)的證據(jù)。 職業(yè)管理體系認(rèn)證對組織中人員以及工作相關(guān)的傷害和損害的形成了具體的體系指導(dǎo)通過建立、實(shí)施和保持職業(yè)管理體系，以改進(jìn)、危險源并盡可能降低職業(yè)風(fēng)險、利用職業(yè)機(jī)遇，以及應(yīng)對與其活動相關(guān)的職業(yè)管理體系不符合。 通過職業(yè)管理體系認(rèn)證達(dá)到持續(xù)改進(jìn)職業(yè)績效；滿足法律法規(guī)要求和其他要求；實(shí)現(xiàn)職業(yè)目標(biāo)