房地產開發(fā)企業(yè)是房地產開發(fā)經營活動的組織者和承擔者，擔負著開發(fā)過程的組織、指揮、協(xié)調 與控制的職能。房地產開發(fā)是指取得土地使用權并在其上改造、生產和建設的過程，它的根本原料是 土地，它的產品是不動產（包括土地和建筑物）。經營是指在開發(fā)的全過程中運籌資金、開辟市場、 組織指揮生產、進行銷售和服務的經濟活動。從房地產開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務特點看，這類企業(yè) 是間接的生產指揮者，是向顧客提供房地產產品和服務的經營者，而不是實物產品的生產者。 房地產開發(fā)企業(yè)應處理好企業(yè)與外部的關系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關系，企業(yè)絕大多數職員從事的工作也是處理和協(xié)調這種關系。 房地產開發(fā)企業(yè)的對外經營活動是通過內部管理來實現的。圍繞經營活動所進行的計劃、指揮、 協(xié)調、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質量管理和質量保證標準所指的對象。因此，房地產開發(fā)企 業(yè)的貫標認證應側重于經營質量和服務質量，而非針對實物產品——房產品的質量。 房地產開發(fā)企業(yè)的內部行為和活動過程 ISO9000認證的重點是房產品質量，也是企業(yè)管理和貫標認證的終目標。從表面看，房地 產開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現場進行質量監(jiān)督，對施工組織設計和施工工 藝工序進行的確認和改進，對直接影響房產品實體質量的人、機、料、法、環(huán)五大因素進行的監(jiān)督管 理，對產品的過程質量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對終產品進行的多道驗收（竣 工驗收、交付驗收和綜合驗收等），似乎是房地產開發(fā)企業(yè)參與了實物產品的生產，并對自己經營的 房產品實體質量進行了直接調控。其實，即使房地產開發(fā)企業(yè)在施工現場查出了質量批漏，改進了施 工工藝，提高了房產品實物質量，也不意味著這種現場監(jiān)督檢查是房產品質量提高的決定因素，房產 品實物質量的形成過程也不會成為房地產開發(fā)企業(yè)的內部過程或與分承包方的共同生產過程。 不論是過程控制、檢驗和試驗、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業(yè)的內部過程 和活動。房地產開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過合同的形式實現：通過采購合同完成與 承包方之間的產品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產品實物質量的形成過程是在房地產開發(fā)企業(yè)內部過程之外完 成的，不是房地產開發(fā)企業(yè)貫標認證的重點，其重點是內部行為和活動過程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購的范疇 房地產開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進行隱蔽工程質量 驗收檢查的權利，也賦予了發(fā)包方有隨時檢查分承包方作業(yè)質量和進度的權利。同時，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產品的義務，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務。所以，合同的執(zhí) 行過程對房地產開發(fā)企業(yè)來講是一種采購過程。 ISO 9000族標準規(guī)定了采購要素，其中有采購驗證的要求。房地產開發(fā)企業(yè)對施工現場的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購驗證的行為，只不過因為建筑的產品特性不同于一般產品，這種采購驗證過程相對 復雜、特殊和重要。房地產開發(fā)企業(yè)對所有隱蔽工程的驗收、中間的工程檢驗和竣工驗收等都是對采 購產品質量的確認和驗證行為，與一般普通產品的進貨檢驗和采購驗證的性質相同。 房地產ISO9000認證應將其所從事的施工過程質量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據監(jiān)理合同完成對監(jiān)理方所提供服務的采購 開發(fā)商聘請監(jiān)理公司來履行對房屋質量的控制是一種趨勢。監(jiān)理方與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務。 監(jiān)理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務在內的實物房產品，監(jiān) 理委托合同采購的是一種由監(jiān)理方提供的服務。因此，應通過委托合同，把本屬于房地產開發(fā)企業(yè)的 采購及采購驗證工作轉化為企業(yè)的外部過程。同樣，施工合同中規(guī)定的應由房地產開發(fā)企業(yè)承擔的對 房產品的采購驗證責任，絕大部分也可以通過委托合同由監(jiān)理方承擔。所以，房地產開發(fā)企業(yè)在貫標 認證中應該謹慎而正確地處理好對監(jiān)理方所提供服務的采購控制。 提高開發(fā)經營的服務質量 房地產開發(fā)企業(yè)是經營企業(yè)而非生產企業(yè)，雖然提供的是質量要求高的房產品，但改變不了經營 服務的根本性質。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產開發(fā)企業(yè)主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質勘測委托、工程設計委托、形象策劃委托、市場調查委托、動遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產市場的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過程都將越來越多地通過委托專業(yè) 機構來完成。房地產ISO9000認證應越來越側重于對合同的管理，通過對企業(yè)履行合同過程的質量的 控制，達到間接控制實物產品質量的終目的，更好地為顧客服務。

如何應對風險和機遇？組織需策劃和實施應對風險和機遇的措施，在項目執(zhí)行過程中整合、湖北實施這些措施，并評價其有效性，以提高質量管理體系有效性，獲得改進結果，增強有利影響，并或減少不利影響。 01 東莞IATF16949認證 基礎設施 在進行工廠、湖北設施及設備策劃時，應使用多方論證的方法，包括風險識別和風險緩解方法，來開發(fā)并改進工廠、湖北設施和設備的計劃，并定期進行風險復評，用以納入在過程批準、湖北控制計劃維護及作業(yè)準備驗證期間作出的任何更改。 02 東莞IATF16949認證 監(jiān)視和測量資源 管理校準、湖北驗證記錄時，應對偏離規(guī)范情況導致的產品預期使用風險進行評估，以避免因校準、湖北驗證偏離導致的不合格產品的使用。這就要求在校準、湖北驗證出現偏離規(guī)范時，需追溯到本次校準與上一次校準期間測量的產品范圍，并評估其預期使用風險。 03 東莞IATF16949認證 設計和開發(fā)輸入、湖北設計和開發(fā)輸出 在產品設計輸入輸出、湖北制造過程設計輸入輸出和特殊特性識別過程中對風險識別和應對提出要求。對產品設計輸入要求進行風險的評估，對組織緩解/管理風險的能力進行評估。產品設計輸出的方式應包括設計風險分析（FMEA)；針對制造過程設計輸入問題適當的重要性程度，和所遭遇到風險相稱的程度來使用防錯方法，制造過程設計輸出應包括制造過程FMEA；特殊特性識別中將所有特殊特性記錄進圖紙、湖北風險分析（如FMEA)、湖北控制計劃和標準作業(yè)指導書。 04 深圳IATF16949認證 外部提供的過程、湖北產品和服務的控制 在供應商選擇過程，對所選供應商產品符合性以及組織向其顧客不間斷產品供應的風險進行評估；同時在對外部提供的過程、湖北產品和服務進行控制時，應包括根據供應商績效和產品、湖北材料或服務風險評估，增加或減少控制類型和程度以及開發(fā)活動的準則和措施，以確保組織穩(wěn)定地向顧客交付合格產品和服務。 05 佛山IATF16949認證生產和服務提供的控制 根據FMEA和流程圖，制定投產前控制計劃和量產控制計劃，顯示設計風險分析、湖北過程流程圖和制造過程風險分析輸出（FMEA)的聯(lián)系；同時，當發(fā)生任何影響產品、湖北制造過程、湖北測量、湖北物流、湖北供應貨源、湖北生產量或風險分析（FMEA）的變更或以基于風險分析的設定頻率，對控制計劃進行評審，并在需要時更新。 06 東莞IATF16949認證機構 標識和可追溯性 對所有汽車產品的內部、湖北顧客及法規(guī)可追溯性要求進行分析時，包括了根據風險等級或失效對員工、湖北顧客的嚴重程度，基于此制定可追溯性計劃并形成文件，終形成可追溯系統(tǒng)、湖北過程和方法。 07 佛山IATF16949認證 更改控制 任何更改的影響，包括由組織、湖北顧客或供應商所引起的更改，都應進行評估，應對相關風險進行分析并形成文件；過程控制的臨時更改中，對替代控制方法的使用進行管理應基于風險分析和嚴重程度，在過程中包含要在生產中實施替代控制方法之前獲得的內部批準。 08 深圳IATF16949認證不符合輸出的控制 返工產品的控制包括利用風險分析(如FMEA)來評估返工中的風險，在產品返工前獲得客戶的批準；返修產品的控制包括在決定維修之前，利用風險分析(如FMEA)評估返修過程中的風險，在返修前獲得客戶的批準。 09 東莞IATF16949認證領導作用和承諾 管理者應表現出對質量管理體系的領導和承諾，包括了促進使用過程方法和基于風險的思維； 管理者應確定和應對可能影響產品和服務合格以及增強客戶滿意度能力的風險和機會，證實其以客戶為關注焦點的領導作用和承諾。