房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的組織者和承擔者，擔負著開發(fā)過程的組織、指揮、協(xié)調(diào) 與控制的職能。房地產(chǎn)開發(fā)是指取得土地使用權(quán)并在其上改造、生產(chǎn)和建設(shè)的過程，它的根本原料是 土地，它的產(chǎn)品是不動產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營是指在開發(fā)的全過程中運籌資金、開辟市場、 組織指揮生產(chǎn)、進行銷售和服務(wù)的經(jīng)濟活動。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務(wù)特點看，這類企業(yè) 是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的經(jīng)營者，而不是實物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)處理好企業(yè)與外部的關(guān)系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關(guān)系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調(diào)這種關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對外經(jīng)營活動是通過內(nèi)部管理來實現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營活動所進行的計劃、指揮、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標準所指的對象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的貫標認證應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，而非針對實物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質(zhì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動過程 ISO9000認證的重點是房產(chǎn)品質(zhì)量，也是企業(yè)管理和貫標認證的終目標。從表面看，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場進行質(zhì)量監(jiān)督，對施工組織設(shè)計和施工工 藝工序進行的確認和改進，對直接影響房產(chǎn)品實體質(zhì)量的人、機、料、法、環(huán)五大因素進行的監(jiān)督管 理，對產(chǎn)品的過程質(zhì)量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對終產(chǎn)品進行的多道驗收（竣 工驗收、交付驗收和綜合驗收等），似乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與了實物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對自己經(jīng)營的 房產(chǎn)品實體質(zhì)量進行了直接調(diào)控。其實，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場查出了質(zhì)量批漏，改進了施 工工藝，提高了房產(chǎn)品實物質(zhì)量，也不意味著這種現(xiàn)場監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房產(chǎn) 品實物質(zhì)量的形成過程也不會成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過程或與分承包方的共同生產(chǎn)過程。 不論是過程控制、檢驗和試驗、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業(yè)的內(nèi)部過程 和活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過合同的形式實現(xiàn)：通過采購合同完成與 承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產(chǎn)品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實物質(zhì)量的形成過程是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部過程之外完 成的，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標認證的重點，其重點是內(nèi)部行為和活動過程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購的范疇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進行隱蔽工程質(zhì)量 驗收檢查的權(quán)利，也賦予了發(fā)包方有隨時檢查分承包方作業(yè)質(zhì)量和進度的權(quán)利。同時，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務(wù)，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務(wù)。所以，合同的執(zhí) 行過程對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講是一種采購過程。 ISO 9000族標準規(guī)定了采購要素，其中有采購驗證的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工現(xiàn)場的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購驗證的行為，只不過因為建筑的產(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購驗證過程相對 復(fù)雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所有隱蔽工程的驗收、中間的工程檢驗和竣工驗收等都是對采 購產(chǎn)品質(zhì)量的確認和驗證行為，與一般普通產(chǎn)品的進貨檢驗和采購驗證的性質(zhì)相同。 房地產(chǎn)ISO9000認證應(yīng)將其所從事的施工過程質(zhì)量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購 開發(fā)商聘請監(jiān)理公司來履行對房屋質(zhì)量的控制是一種趨勢。監(jiān)理方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務(wù)。 監(jiān)理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務(wù)在內(nèi)的實物房產(chǎn)品，監(jiān) 理委托合同采購的是一種由監(jiān)理方提供的服務(wù)。因此，應(yīng)通過委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 采購及采購驗證工作轉(zhuǎn)化為企業(yè)的外部過程。同樣，施工合同中規(guī)定的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的對 房產(chǎn)品的采購驗證責任，絕大部分也可以通過委托合同由監(jiān)理方承擔。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標 認證中應(yīng)該謹慎而正確地處理好對監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購控制。 提高開發(fā)經(jīng)營的服務(wù)質(zhì)量 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是經(jīng)營企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質(zhì)量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營 服務(wù)的根本性質(zhì)。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質(zhì)勘測委托、工程設(shè)計委托、形象策劃委托、市場調(diào)查委托、動遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過程都將越來越多地通過委托專業(yè) 機構(gòu)來完成。房地產(chǎn)ISO9000認證應(yīng)越來越側(cè)重于對合同的管理，通過對企業(yè)履行合同過程的質(zhì)量的 控制，達到間接控制實物產(chǎn)品質(zhì)量的終目的，更好地為顧客服務(wù)。

GJB9001C認證關(guān)于產(chǎn)品和服務(wù)交付后的活動的要求 1、湖北荊門本地惠州GJB9001C認證 策劃和實施與產(chǎn)品和服務(wù)相關(guān)的、湖北荊門本地需實施的、湖北荊門本地必要的交付后活動，并考慮以下因素∶ （1） 深圳GJB9001C認證 已知的法律法規(guī)的要求，包括顧客頒布的規(guī)定性文件要求。 （2）東莞GJB9001C認證 產(chǎn)品或服務(wù)出現(xiàn)問題后的影響程度。如果產(chǎn)品出現(xiàn)故障會給顧客帶來較大損失、湖北荊門本地對完成訓(xùn)練、湖北荊門本地作戰(zhàn)任務(wù)帶來嚴重影響，這些情況均應(yīng)加大技術(shù)服務(wù)力度。 （3） 佛山GJB9001C認證計劃及其變更。根據(jù)產(chǎn)品和服務(wù)的性質(zhì)、湖北荊門本地使用及預(yù)期壽命的不同，使用中發(fā)生的非預(yù)期故障等，制定交付后服務(wù)計劃并適時調(diào)整。 （4） 南陽GJB9001C認證 拓展原定的服務(wù)范圍。例如當合同規(guī)定或顧客提出要求時。 （5） 蕪湖GJB9001C認證 行動的時效性。例如當顧客反饋涉及事故或故障通報、湖北荊門本地重大事項來電來函等情況，迅速響應(yīng)并安排改進。 （6） 中山GJB9001C認證 機構(gòu)設(shè)置和資源配置。應(yīng)對交付后活動實施控制，必要時成立專門的機構(gòu)和配備專業(yè)人員；明確交付后活動的實施的項目、湖北荊門本地計劃、湖北荊門本地人員、湖北荊門本地程序、湖北荊門本地方式（現(xiàn)場、湖北荊門本地遠程支援視頻）、湖北荊門本地需配備的設(shè)備、湖北荊門本地資金和記錄的要求，確保交付后的活動按要求落實。 2、湖北荊門本地 揭陽GJB9001C認證 建立制度，對交付后活動的范圍、湖北荊門本地實施、湖北荊門本地驗證、湖北荊門本地報告做出規(guī)定，以確保交付后活動受控： （1） 惠州GJB9001C認證 對用戶進行使用維護和操作技能培訓(xùn)。這些活動可能是在交付之后，也可能是在交付之前。 （2） 南陽GJB9001C認證 提供技術(shù)資料。包括合格證明文件、湖北荊門本地操作手冊、湖北荊門本地用戶手冊、湖北荊門本地使用維護和產(chǎn)品技術(shù)說明書、湖北荊門本地產(chǎn)品配套表以及有關(guān)技術(shù)通報等。這些文件應(yīng)作為受控文件管理，確保顧客持有的用戶資料現(xiàn)行有效、湖北荊門本地持續(xù)更新。 （3） 平頂山GJB9001C認證 提供必要的備件和工具等。 （4） 中山GJB9001C認證 當合同約定或顧客需要時，委派技術(shù)服務(wù)人員到現(xiàn)場解決產(chǎn)品出現(xiàn)的問題，包括排除故障和跟蹤服務(wù)。 （5） 新鄉(xiāng)GJB9001C認證 制定質(zhì)量信息的收集、湖北荊門本地傳遞、湖北荊門本地分析、湖北荊門本地處理、湖北荊門本地貯存和使用的管理辦法，及時收集和分析產(chǎn)品在使用和服務(wù)中的動態(tài)信息，作為識別改進的機會。 （6） 孝感GJB9001C認證 運行故障報告、湖北荊門本地分析和糾正措施系統(tǒng)，必要時實施"雙五歸零"管理，保留質(zhì)量問題的處理記錄。 （7） 黃石GJB9001C認證 及時調(diào)查處理交付后出現(xiàn)的質(zhì)量問題，按規(guī)定向顧客或上級主管報告情況。