物業(yè)管理作為物業(yè)的后期管理，是確保物業(yè)保值增值的重要手段。在我國，物業(yè)管理尚屬起步晚的"朝陽產(chǎn)業(yè)"， 但從目前物業(yè)管理運(yùn)營市場來看，企業(yè)的管理決策對物業(yè)管理的認(rèn)識，大多停留在平面的服務(wù)層面上，如設(shè)夜行燈、安排門衛(wèi)值班等等，雖然是必須的，但這種平面式的服務(wù)內(nèi)容缺乏想象，沒有獨(dú)創(chuàng)，往往是事倍功半，工作效率低下，不能滿足業(yè)主的各種需求。 病因在于物業(yè)管理公司內(nèi)部管理運(yùn)營結(jié)構(gòu)不合理，管理技術(shù)落后，首先是觀念沒有徹底改變，傳統(tǒng)型管理占主導(dǎo)地位，雖然強(qiáng)調(diào)了服務(wù)，但因其是平面式的，有"表"沒有及"里"，所以僅僅是解決了為業(yè)主服務(wù)這一面，而忽視了如何為業(yè)主提供高質(zhì)量服務(wù)的一面；其次，物業(yè)管理公司運(yùn)營結(jié)構(gòu)軟弱，銜接不佳，內(nèi)耗大，缺乏一套系統(tǒng)的管理體系，造成業(yè)主與管理者、管理者與決策者之間的斷層空白，致使問題越積越多，處理時間越來越長，以至于問題終還是得不到解決，不了了之，使物業(yè)管理陷入疲軟無力的境地。因此，物業(yè)管理公司能實(shí)現(xiàn)有序管理的當(dāng)務(wù)之急在于要迅速建立起一套規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、反應(yīng)靈敏的動態(tài)物業(yè)管理體系。 但物業(yè)管理要建立一套規(guī)范合理的運(yùn)作機(jī)制并不是一件容易的事，規(guī)范而又合理的東西往往是許多經(jīng)驗(yàn)的長期積累，且需經(jīng)過多年的探索驗(yàn)證。而對國內(nèi)眾多物業(yè)管理公司來說，剛剛興起的這個行業(yè)讓大家多少有點(diǎn)趕鴨子上架的味道，且往往又是物業(yè)開發(fā)商的無奈之舉，與物業(yè)開發(fā)商多有些"血緣"關(guān)系。因此，如何迅速建立起一套適切合理的牧業(yè)管理體系，是目前物業(yè)管理公司所關(guān)注的一個重要問題。目前，國內(nèi)一些起步較早、崇尚規(guī)范經(jīng)營的物業(yè)管理公司都在嘗試導(dǎo)入ISO9000來建立自己的運(yùn)作體系，通過一段時間的運(yùn)作，已在物業(yè)管理上取得一些佳績。 對物業(yè)管理公司而言，要建立起一套物業(yè)管理體系有三個關(guān)鍵方面要注意，即管理職責(zé)、質(zhì)量體系結(jié)構(gòu)及人員和物質(zhì)資源。這三個關(guān)鍵方面的焦點(diǎn)是業(yè)主，只有這三個關(guān)鍵方面相互協(xié)調(diào)時，才能保證業(yè)主滿意。ISO9000的建立意在強(qiáng)調(diào)業(yè)主的重要，與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量控制的重要。物業(yè)管理如不能很好控制與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量就難以形成。 結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際情況及今后的發(fā)展，據(jù)此建立起一個科學(xué)完善的"合同評審程序"，識別并確定客戶的需求，同時判斷自己是否具有滿足業(yè)主需求的能力。區(qū)分出哪些是自己能夠提供的服務(wù)項(xiàng)目，哪些是由外部服務(wù)組織提供的服務(wù)項(xiàng)目。外部伺服性服務(wù)組織的選擇，可依據(jù)實(shí)際情況建立"分包商選擇與管理程序"，以分承包方的形式進(jìn)行，并將有關(guān)分包服務(wù)項(xiàng)目列入與分承包方簽署的分包合同或協(xié)議中。 對提供的服務(wù)按實(shí)際情況建立"服務(wù)過程查核程序"、"服務(wù)過程狀態(tài)識別程序"，"服務(wù)管理程序"進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量的全程管理，并對其結(jié)果追蹤確認(rèn)。同時建立"公共設(shè)施、器材管理程序"、建立"維護(hù)保潔控制程序"、"緊急應(yīng)變作業(yè)程序"、"人員進(jìn)駐控制程序"和"保安駐警控制程序"，以給物業(yè)管理正常運(yùn)作提供運(yùn)行保障和保障。 物業(yè)ISO9001標(biāo)準(zhǔn)建立起一個開放式的信息溝通體系，如建立："客戶滿意度調(diào)查程序"、"客戶抱怨處理程序"，并通過至少每年一次對業(yè)主進(jìn)行"需求的連續(xù)評審"。建立的"新服務(wù)項(xiàng)目企劃程序"策劃新服務(wù)項(xiàng)目，以向業(yè)主盡可能多提供按需服務(wù)，從而促使物業(yè)管理公司走出管理的消極狀態(tài)。 對物業(yè)管理服務(wù)中存在的問題，建立"服務(wù)的鑒別與追溯性程序"，建立"不符合服務(wù)控制程序"，建立"糾正與措施程序"等改進(jìn)措施加以自我改進(jìn)完善。在物業(yè)管理公司內(nèi)部管理上，可以通過實(shí)際情況建立"管理責(zé)任程序"，建立"文件與資料控制程序"，建立"機(jī)電設(shè)備控制程序"、"行政服務(wù)控制程序"，建立"進(jìn)料控制程序"，建立"庫存作業(yè)管理程序"、"搬運(yùn)控制程序"、"交房作業(yè)管理程序"加以內(nèi)部規(guī)范管理；通過建立"質(zhì)量記錄管理程序"如實(shí)記錄運(yùn)行中的活動結(jié)果，并妥善保存這些記錄，以提供作為內(nèi)部及第三方審核的證據(jù)；并建立"統(tǒng)計(jì)技術(shù)管理程序"對這些質(zhì)量記錄加以統(tǒng)計(jì)并進(jìn)行技術(shù)分析。同時，通過建立"內(nèi)部管理審核程序"以完善內(nèi)部管理審核體系。 在人力資源的配備上，根據(jù)實(shí)際工作需要設(shè)置部門和人員，要求建立"工作職責(zé)說明書"，規(guī)定定量、定性的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)應(yīng)達(dá)到的水準(zhǔn)，避免人浮于事的弊端。并按ISO9001標(biāo)準(zhǔn)之建立"培訓(xùn)管理程序"，對全體員工進(jìn)行物業(yè)管理基本知識、崗位任職資格等培訓(xùn)，并進(jìn)行資格確認(rèn)，以保證公司員工對公司完善管理、公司發(fā)展的適應(yīng)，使物業(yè)管理公司在建好一個企業(yè)的同時，更培養(yǎng)鍛煉了一支隊(duì)伍。 物業(yè)ISO9000認(rèn)證體系是一種從管理模式向服務(wù)模式進(jìn)化的體系，它所強(qiáng)調(diào)的是將服務(wù)作為一種商品，確保被服務(wù)者在使用過程中的滿意程度，是一種服務(wù)質(zhì)量承諾的兌現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)人對人的服務(wù)，是一個為業(yè)主提供綜合性整合化服務(wù)的系統(tǒng)。這個體系的建立將使物業(yè)管理逐步朝為業(yè)主按需提供服務(wù)的理想化方向發(fā)展，并以其全新體制的優(yōu)勢促使物業(yè)管理真正成為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動，以塑造眾多的需求群體和拉動巨大的需求市場，以此影響、優(yōu)化物業(yè)管理的市場環(huán)境，推動物業(yè)管理的發(fā)展。

HACCP認(rèn)證外審資料 1采購部文件：合格供方評審辦法、水果收購管理辦法、水果原料標(biāo)準(zhǔn)記錄：水果原料驗(yàn)收記錄、過磅單 、受控文件清單、記錄清單、合格供方名錄、供方評審表（產(chǎn)地調(diào)查表）、水果采購評審表 2國際業(yè)務(wù)部記錄：所有自3 月1 日到現(xiàn)在出口發(fā)貨的銷售合同、發(fā)貨記錄、出入庫單據(jù)、顧客投訴登記 單、顧客投訴處理記錄、顧客滿意度調(diào)查表、受控文件清單、記錄清單 3 五金庫、化學(xué)品庫記錄：化學(xué)品出入庫帳簿、化學(xué)品領(lǐng)用記錄、化學(xué)品的出入庫單據(jù)、庫房溫度濕度記 錄 4 總經(jīng)辦需準(zhǔn)備的文件、記錄： A 各項(xiàng)培訓(xùn)記錄：新招聘員工的培訓(xùn)和考試記錄、衛(wèi)生培訓(xùn)記錄、 HACCP 培訓(xùn)考試記錄、關(guān)鍵工序培訓(xùn) 記錄、檢驗(yàn)人員培訓(xùn)記錄、 B關(guān)鍵工序和檢驗(yàn)人員的上崗證、證、員工檔案、員工花名冊、特種工種（司爐、電工、司機(jī)、制冷 工）的上崗證、 C各項(xiàng)的復(fù)印件（經(jīng)營許可、ISO9001、出口衛(wèi)生注冊、法人代碼、衛(wèi)生許可證等） D外來文件和傳真收發(fā)記錄 E 職工檔案的整理、所屬外來文件的整理、 F 本部門及收到的受控文件清單 5 品控部需準(zhǔn)備的記錄： 3 月1日到現(xiàn)在的個人、廠區(qū)環(huán)境衛(wèi)生檢查記錄、車間衛(wèi)生檢查記錄、所有的成 品檢測報(bào)告、不合格品報(bào)告單、糾偏行動記錄、輔料包材進(jìn)貨檢驗(yàn)記錄、供應(yīng)廠家的檢驗(yàn)報(bào)告、草莓漿、 草莓汁、杏漿生產(chǎn)情況總結(jié)、水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告、工藝衛(wèi)生檢查報(bào)告、藥品配置記錄、儀表計(jì)量校準(zhǔn)記錄、內(nèi) 部審核計(jì)劃、內(nèi)部審核通知、內(nèi)部審核記錄、管理評審記錄、受控文件清單、記錄清單、各種外檢報(bào)告、 相關(guān)國際標(biāo)準(zhǔn)的收集、所有的文件發(fā)放回收記錄、文件修改通知單、HACCP 計(jì)劃修改單、近幾個月生產(chǎn)期 間的過程品控記錄、產(chǎn)品發(fā)貨檢驗(yàn)報(bào)告和登記表 6 果漿車間需準(zhǔn)備的工作 A需準(zhǔn)備的記錄：草莓、杏、桃三個品種生產(chǎn)期間的破碎打漿監(jiān)控記錄、濃縮工 序監(jiān)控記錄、殺菌罐裝工序監(jiān)控記錄、清洗消毒記錄、更衣室清掃消毒記錄、車間衛(wèi)生檢查表、個人衛(wèi)生 檢查表、設(shè)備維修記錄、設(shè)備每日巡檢記錄、設(shè)備周保月報(bào)記錄、消毒液配置檢測記錄、 PQC日報(bào)表、撿 果工序監(jiān)控記錄、糾偏行動記錄、不合格品報(bào)告單、記錄的復(fù)核、受控文件清單、記錄清單、車間溫度濕 度記錄、罐裝機(jī)流量計(jì)校準(zhǔn)記錄、 B 硬件：CCP 計(jì)劃上墻、工具的標(biāo)記必須作好、打掃好車間的衛(wèi)生死 角、 7 濃縮車間需準(zhǔn)備的工作： A 需準(zhǔn)備的記錄：草莓生產(chǎn)期間的各工序監(jiān)控記錄、清洗消毒記錄、更衣室 清掃消毒記錄、車間衛(wèi)生檢查表、個人衛(wèi)生檢查表、設(shè)備維修記錄、設(shè)備每日巡檢記錄、設(shè)備周保月報(bào)記 錄、消毒液配置檢測記錄、撿果工序監(jiān)控記錄、糾偏行動記錄、不合格品報(bào)告單、記錄的復(fù)核、受控文件 清單、記錄清單、車間溫度濕度記錄、罐裝機(jī)流量計(jì)校準(zhǔn)記錄、 B 硬件：CCP 計(jì)劃上墻、工具的標(biāo)記必 須作好、打掃好車間的衛(wèi)生死角、容器的標(biāo)識一定要作好、 8 動力車間記錄：配電室檢查記錄、鍋爐運(yùn)行記錄、鍋爐檢修保養(yǎng)記錄、水質(zhì)檢驗(yàn)記錄、冷庫運(yùn)行記錄和 溫度記錄及保養(yǎng)記錄、廠區(qū)設(shè)備檢查維修記錄、受控文件清單、記錄清單 9 供應(yīng)部：合格供方名錄、供方評審表、各供應(yīng)商的資料（尤其是酶制劑、鋼桶、塑料袋、無菌袋、檸檬 酸、VC鈉等幾項(xiàng)）具體資料包括：營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證、獲得的認(rèn)證的證明材料、產(chǎn)品遵循的標(biāo)準(zhǔn)（國 標(biāo)、行標(biāo)或企標(biāo)）、在質(zhì)檢所或衛(wèi)生防疫站或其他權(quán)威部門檢驗(yàn)的檢驗(yàn)報(bào)告、每批進(jìn)貨的檢驗(yàn)報(bào)告等；受 控文件清單、記錄清單需具備的文件：采購控制程序、供方評審辦法 10 發(fā)運(yùn)辦：記錄：所有自3 月1 日到現(xiàn)在內(nèi)部發(fā)貨的調(diào)撥單或銷售合同、出入庫單據(jù)、顧客投訴登記單 、顧客投訴處理記錄、顧客滿意度調(diào)查表、受控文件清單、記錄清單、庫房溫度濕度記錄硬件：所有產(chǎn)成 品必須作好規(guī)范的標(biāo)識、庫房放好溫度濕度測量表.