房地產(chǎn)ISO9000認證強調過程管理的思想，通過對房地產(chǎn)開發(fā)全過程的業(yè)務和管理活動進行分析， 從市場調研、項目論證、產(chǎn)品策劃、規(guī)劃及建筑方案設計、施工圖設計、施工過程管理（進度、質量 ）、銷售、交付、售后服務等業(yè)務流程以及相關的支持性管理流程的分析，對現(xiàn)有流程進行梳理，使 運作流程更加清晰，同時對不合理或流程績效低下（如效率、質量、成本）的流程進行優(yōu)化和改進， 達到提率，降低成本的目的。 a） 設計過程的控制。設計過程控制包括設計過程策劃、設計評審、設計驗證、設計確認及設計 更改的控制，由于房地產(chǎn)設計主要由設計院完成，因此與設計院的溝通及設計過程責任區(qū)分需要明確 ，對設計更改的評審及更改過程的監(jiān)控及有效跟蹤應特別關注。 　　b） 對分包商的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)過程有多種類型的分包商，重點包括建筑商、監(jiān)理方、材 料供應商、設計供應商等，對供應商如何制定合適的評估標準及方法以及過程如何進行監(jiān)控將影響到 體系的可操作性及有效性。 　　c） 施工過程的質量管理。施工過程質量管理除了對采購材料的質量進行監(jiān)控外，重點是施工過 程的質量監(jiān)控，需要明確內部工程師需要監(jiān)控的項目及方法，并有效跟蹤并關閉發(fā)現(xiàn)的質量問題，包 括監(jiān)理方提出的質量問題應及時跟蹤并關閉，關注并書面明確與相關方在質量控制方面的責任劃分。 　　d） 對過程質量的檢查應注意操作性。應明確過程巡查的方式、重點以及必須巡查的內容，應有 效記錄并分析所發(fā)生的所有問題，進行原因分析并采取相應的糾正或措施，通過數(shù)據(jù)分析將結果 應用于改進未來的設計、施工和服務中。 　　e） 注意施工過程的檔案管理。施工過程中有關設計、工程等方面的檔案應明確管理的方法，包 括保存、發(fā)放、編號、版本等，對文件的 版本狀態(tài)應加以識別，防止誤用。對有關設計變更及工 程變更的記錄必須有可追溯的編號。 　　f） 對已經(jīng)發(fā)生的問題或薄弱環(huán)節(jié)應有針對性建立文件進行改進。如對顧客經(jīng)常發(fā)生投訴的銷售 人員不實宣傳應建立相應的程序或規(guī)范加以防止，同時內部注意銷售人員的培訓、發(fā)布廣告的管理、 銷售現(xiàn)場檢查及證據(jù)的收集等。

1. 由于外包是由外部組織完成的，對外包組織的控制相對于組織內部，較為困難。這些控制包括資源保障（包括設備、人力資源、信息等）、過程策劃、過程控制、監(jiān)視和測量、產(chǎn)品標識和可追溯性等。 2. 外包方作為一種資源，受限于地理區(qū)域或其它原因，有時是稀缺的，如電鍍廠。一個區(qū)域可能僅存在一家電鍍廠，產(chǎn)品需要電鍍只能選擇這一家，電鍍廠就缺乏動力來迎合組織提出的管理或協(xié)作要求。組織很難通過自身努力來改善這些現(xiàn)狀。 3. 外包的過程、產(chǎn)品和服務雖然對組織很重要，但外包費用不高，無法引起外包方的重視。如快遞一臺儀器，雖然運輸過程中的產(chǎn)品防護非常重要，但由于快遞費用有限，承運方對產(chǎn)品防護的要求僅能按其快遞規(guī)范來執(zhí)行，企業(yè)很難對承運方施加足夠的控制。這一現(xiàn)象在中小企業(yè)當中更為明顯。 4. 現(xiàn)代經(jīng)濟是分工和協(xié)作的經(jīng)濟，一個組織的外包活動通常非常多。認證審核組在有限的工作時間內對挑出的重要外程中進行檢查，通常只能查個皮毛，僅對控制的形式和結果作評價，對有效性和適宜性無法深入檢查。 5. 外包的運作和控制有時分布在采購部門之外，在其它部門檢查時容易忽視對外包的審核。 6. 認證準則中關于外包的要求描述的很抽象，審核組很難作出外程控制是否適宜、有效的結論。 四）常見的外包形式和控制方法。 1）常見的外程及存在形式： 過程外包：設計外包、生產(chǎn)外包、工序（加工）外包、運輸外包、售后外包等； 職能外包：培訓外包、食堂管理外包、計量管理外包、設備維保外包、廠區(qū)物業(yè)外包等； 2）外包活動控制的方法及分析： A）控制外包方整個管理體系的控制，參與外包方管理體系的策劃和監(jiān)視，如PPAP。 相關概念： Production Part Approval Process 生產(chǎn)件批準程序，即生產(chǎn)件認可過程,要求按照事先批準的程序生產(chǎn),制造出的樣件用于驗證生產(chǎn)能力。 需要提交的保證材料主要有生產(chǎn)件尺寸檢驗報告,外觀檢驗報告,功能檢驗報告, 材料檢驗報告;還包括零件控制方法和供應商控制方法; 主要是制造型企業(yè)要求供應商在提交產(chǎn)品時做PPAP文件及首件，只有當ppap文件全部合格后才能提交；當工程變更后還須提交報告。 B）組織二方審核。以組織的名義對其供方實施現(xiàn)場審核并出具審核結論，審核準則由組織策劃決定。外包方需對審核出具的不符合實施整改，并獲得組織的認可。審核組可以由組織直接派出，也可以外聘審核員或外包。 C）體系或產(chǎn)品要求通過第三方認證或檢測。要求外包方在承包前需獲得指定或不指定認證機構的第三方管理體系認證，或要求外包方的產(chǎn)品通過第三方檢測機構的委托試驗或產(chǎn)品認證，如RoHS認證。 D）合同，質量保證和附加義務約定。一般情況下，組織均會與外包方簽訂有法律約束力的經(jīng)濟合同。通過合同來約束外包方的責任和義務。關鍵是看這些合同的條款，是否能保護組織的預期和利益。如果僅僅是外包方的格式合同，通常不能滿足體系有效性的要求。 E）駐廠監(jiān)造/質檢/工程師。在外程非常重要，而外包方?jīng)]有能力保證績效時，可采用這種比較實用的措施。組織派出的人員，在現(xiàn)場參與策劃，批準工藝，參與監(jiān)視和測量等等，能有力保證外包方的外程滿足預期的要求。 F）供應商調查、評價和業(yè)績監(jiān)視。外包方在承接外包業(yè)務之前，需要獲得組織的認可。這個認可活動包括外包方的資質能力調查和評價、產(chǎn)品試制或試用，以及持續(xù)的外包績效監(jiān)視等。必要時，由組織委派審查組對外包方現(xiàn)場實施審查或（專業(yè)的、系統(tǒng)的、獨立的）二方審核。這些是質量管理體系標準所要求的。環(huán)境管理體系則要求組織考慮將外包方的環(huán)境義務列入評價準則之中，對確保對外包方實施足夠的影響。 G）檢驗和驗證。無論是外包還是采購，檢驗和驗證是有保證力的手段。檢驗需要投入檢驗所需資源，涉及管理成本，是組織考慮采用檢驗還是驗證的主要因素。 五）認證審核應考慮的風險和有效性評價準則。 認證機構對申請組織實施認證審核并且頒發(fā)認證，是一種信用擔保行為。認證機構根據(jù)經(jīng)營環(huán)境和自身定位，以及相關方的期望和要求，制定認證評定的準則，對申請組織質量和環(huán)境管理體系運行符合性和有效性實施審核和評價，終作出認證決定。也就是說，對于不同的認證機構，不同的申請組織，會有不同的認證評定準則。而不能僅僅是符合法定要求。 評價外包的風險和外包控制的有效性，可以考慮以下幾個方面： 1）外包的產(chǎn)品、服務和過程，對組織質量和環(huán)境管理體系的影響有多大。 A）如果外包涉及相關方的強制性要求，如法律法規(guī)、與組織的顧客簽訂的合同等，當外包控制失效，就會涉及違法違規(guī)或違反合同等惡性事故發(fā)生。某些外包的產(chǎn)品、服務和過程涉及性要求，比如說危化品運輸，一旦失控，會造成對相關方（包括認證機構）帶來很大的風險。 上述這些外包如果失控，應該成為認證評定的否決項。 B）有些外程雖然不涉及強制性要求，但對其公開申明的方針目標有較大的影響，或無法履行對相關方（如顧客）的承諾，或顯著影響組織的體系運行（如因外包方未按時交付而導致停產(chǎn)）。這些外包失控產(chǎn)生的風險，主要是會對相關方（顧客、員工、股東、社會等）的利益造成侵害。審核組應在現(xiàn)場評價其風險等級，并出具不符合報告或觀察項。 C）實踐中，有很多外包對管理體系的影響比較小。組織沒有識別或沒有實施嚴格的管理，并不會對管理體系的有效性帶來比較大的影響。審核時應抓大放小，或僅與受審核方作適當?shù)慕涣鳌? 2）外包控制方法的選擇。前文已經(jīng)描述了外包的幾種常見的控制方法。實踐中，組織常常是根據(jù)需要綜合利用其中方法。每一種方法，對外包控制均有一定的效果（收益），但同時也均需投入一定的資源（成本）。將收益與成本相比較，就是效率。 以下幾種情況，可以認為外包的控制方法或控制效果未達到認證要求： A）不符合GB/T19001-2016《質量管理體系 要求》和GB/T24001-2016《環(huán)境管理體系 要求及使用指南》二個標準關于外包控制的條款要求； B）外包的控制程度無法保證產(chǎn)品（和服務）的質量符合規(guī)定的要求，如產(chǎn)品的質量特性無法得到驗證，無法向相關方證明外包質量受控； C）外包的實際控制效果影響了與相關方簽訂的合同（如銷售訂單或與社區(qū)簽訂的環(huán)保約定）的履行，如交付時間； D）外包產(chǎn)生的經(jīng)濟損失和運營風險，使組織無法保證具備穩(wěn)定地履行與相關方簽訂合同的能力； E）外包的控制效果無法保證組織各層次目標指標的實現(xiàn)。 綜上所述，認證審核組應在組織選擇外包控制方法所考慮的效率，和認證風險之間取得一個適當?shù)钠胶?。既不能片面強調組織的資源能力或經(jīng)濟效益，也不能妄顧認證機構的認證風險。