物業(yè)管理作為物業(yè)的后期管理，是確保物業(yè)保值增值的重要手段。在我國(guó)，物業(yè)管理尚屬起步晚的"朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)"， 但從目前物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)來(lái)看，企業(yè)的管理決策對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，大多停留在平面的服務(wù)層面上，如設(shè)夜行燈、安排門(mén)衛(wèi)值班等等，雖然是必須的，但這種平面式的服務(wù)內(nèi)容缺乏想象，沒(méi)有獨(dú)創(chuàng)，往往是事倍功半，工作效率低下，不能滿(mǎn)足業(yè)主的各種需求。 病因在于物業(yè)管理公司內(nèi)部管理運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)不合理，管理技術(shù)落后，首先是觀(guān)念沒(méi)有徹底改變，傳統(tǒng)型管理占主導(dǎo)地位，雖然強(qiáng)調(diào)了服務(wù)，但因其是平面式的，有"表"沒(méi)有及"里"，所以?xún)H僅是解決了為業(yè)主服務(wù)這一面，而忽視了如何為業(yè)主提供高質(zhì)量服務(wù)的一面；其次，物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)軟弱，銜接不佳，內(nèi)耗大，缺乏一套系統(tǒng)的管理體系，造成業(yè)主與管理者、管理者與決策者之間的斷層空白，致使問(wèn)題越積越多，處理時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，以至于問(wèn)題終還是得不到解決，不了了之，使物業(yè)管理陷入疲軟無(wú)力的境地。因此，物業(yè)管理公司能實(shí)現(xiàn)有序管理的當(dāng)務(wù)之急在于要迅速建立起一套規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、反應(yīng)靈敏的動(dòng)態(tài)物業(yè)管理體系。 但物業(yè)管理要建立一套規(guī)范合理的運(yùn)作機(jī)制并不是一件容易的事，規(guī)范而又合理的東西往往是許多經(jīng)驗(yàn)的長(zhǎng)期積累，且需經(jīng)過(guò)多年的探索驗(yàn)證。而對(duì)國(guó)內(nèi)眾多物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，剛剛興起的這個(gè)行業(yè)讓大家多少有點(diǎn)趕鴨子上架的味道，且往往又是物業(yè)開(kāi)發(fā)商的無(wú)奈之舉，與物業(yè)開(kāi)發(fā)商多有些"血緣"關(guān)系。因此，如何迅速建立起一套適切合理的牧業(yè)管理體系，是目前物業(yè)管理公司所關(guān)注的一個(gè)重要問(wèn)題。目前，國(guó)內(nèi)一些起步較早、崇尚規(guī)范經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理公司都在嘗試導(dǎo)入ISO9000來(lái)建立自己的運(yùn)作體系，通過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)作，已在物業(yè)管理上取得一些佳績(jī)。 對(duì)物業(yè)管理公司而言，要建立起一套物業(yè)管理體系有三個(gè)關(guān)鍵方面要注意，即管理職責(zé)、質(zhì)量體系結(jié)構(gòu)及人員和物質(zhì)資源。這三個(gè)關(guān)鍵方面的焦點(diǎn)是業(yè)主，只有這三個(gè)關(guān)鍵方面相互協(xié)調(diào)時(shí)，才能保證業(yè)主滿(mǎn)意。ISO9000的建立意在強(qiáng)調(diào)業(yè)主的重要，與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量控制的重要。物業(yè)管理如不能很好控制與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量就難以形成。 結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際情況及今后的發(fā)展，據(jù)此建立起一個(gè)科學(xué)完善的"合同評(píng)審程序"，識(shí)別并確定客戶(hù)的需求，同時(shí)判斷自己是否具有滿(mǎn)足業(yè)主需求的能力。區(qū)分出哪些是自己能夠提供的服務(wù)項(xiàng)目，哪些是由外部服務(wù)組織提供的服務(wù)項(xiàng)目。外部伺服性服務(wù)組織的選擇，可依據(jù)實(shí)際情況建立"分包商選擇與管理程序"，以分承包方的形式進(jìn)行，并將有關(guān)分包服務(wù)項(xiàng)目列入與分承包方簽署的分包合同或協(xié)議中。 對(duì)提供的服務(wù)按實(shí)際情況建立"服務(wù)過(guò)程查核程序"、"服務(wù)過(guò)程狀態(tài)識(shí)別程序"，"服務(wù)管理程序"進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量的全程管理，并對(duì)其結(jié)果追蹤確認(rèn)。同時(shí)建立"公共設(shè)施、器材管理程序"、建立"維護(hù)保潔控制程序"、"緊急應(yīng)變作業(yè)程序"、"人員進(jìn)駐控制程序"和"保安駐警控制程序"，以給物業(yè)管理正常運(yùn)作提供運(yùn)行保障和保障。 物業(yè)ISO9001標(biāo)準(zhǔn)建立起一個(gè)開(kāi)放式的信息溝通體系，如建立："客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查程序"、"客戶(hù)抱怨處理程序"，并通過(guò)至少每年一次對(duì)業(yè)主進(jìn)行"需求的連續(xù)評(píng)審"。建立的"新服務(wù)項(xiàng)目企劃程序"策劃新服務(wù)項(xiàng)目，以向業(yè)主盡可能多提供按需服務(wù)，從而促使物業(yè)管理公司走出管理的消極狀態(tài)。 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)中存在的問(wèn)題，建立"服務(wù)的鑒別與追溯性程序"，建立"不符合服務(wù)控制程序"，建立"糾正與措施程序"等改進(jìn)措施加以自我改進(jìn)完善。在物業(yè)管理公司內(nèi)部管理上，可以通過(guò)實(shí)際情況建立"管理責(zé)任程序"，建立"文件與資料控制程序"，建立"機(jī)電設(shè)備控制程序"、"行政服務(wù)控制程序"，建立"進(jìn)料控制程序"，建立"庫(kù)存作業(yè)管理程序"、"搬運(yùn)控制程序"、"交房作業(yè)管理程序"加以?xún)?nèi)部規(guī)范管理；通過(guò)建立"質(zhì)量記錄管理程序"如實(shí)記錄運(yùn)行中的活動(dòng)結(jié)果，并妥善保存這些記錄，以提供作為內(nèi)部及第三方審核的證據(jù)；并建立"統(tǒng)計(jì)技術(shù)管理程序"對(duì)這些質(zhì)量記錄加以統(tǒng)計(jì)并進(jìn)行技術(shù)分析。同時(shí)，通過(guò)建立"內(nèi)部管理審核程序"以完善內(nèi)部管理審核體系。 在人力資源的配備上，根據(jù)實(shí)際工作需要設(shè)置部門(mén)和人員，要求建立"工作職責(zé)說(shuō)明書(shū)"，規(guī)定定量、定性的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)應(yīng)達(dá)到的水準(zhǔn)，避免人浮于事的弊端。并按ISO9001標(biāo)準(zhǔn)之建立"培訓(xùn)管理程序"，對(duì)全體員工進(jìn)行物業(yè)管理基本知識(shí)、崗位任職資格等培訓(xùn)，并進(jìn)行資格確認(rèn)，以保證公司員工對(duì)公司完善管理、公司發(fā)展的適應(yīng)，使物業(yè)管理公司在建好一個(gè)企業(yè)的同時(shí)，更培養(yǎng)鍛煉了一支隊(duì)伍。 物業(yè)ISO9000認(rèn)證體系是一種從管理模式向服務(wù)模式進(jìn)化的體系，它所強(qiáng)調(diào)的是將服務(wù)作為一種商品，確保被服務(wù)者在使用過(guò)程中的滿(mǎn)意程度，是一種服務(wù)質(zhì)量承諾的兌現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)人對(duì)人的服務(wù)，是一個(gè)為業(yè)主提供綜合性整合化服務(wù)的系統(tǒng)。這個(gè)體系的建立將使物業(yè)管理逐步朝為業(yè)主按需提供服務(wù)的理想化方向發(fā)展，并以其全新體制的優(yōu)勢(shì)促使物業(yè)管理真正成為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，以塑造眾多的需求群體和拉動(dòng)巨大的需求市場(chǎng)，以此影響、優(yōu)化物業(yè)管理的市場(chǎng)環(huán)境，推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展。

深圳ISO認(rèn)證機(jī)構(gòu) 設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)，在GB/T19000-2016中的定義是“將對(duì)客體的要求轉(zhuǎn)換為對(duì)其更詳細(xì)的要求的一組過(guò)程”。客體的定義是“可感知或可想象到的任何事物”，示例有：產(chǎn)品、湖北武漢同城服務(wù)、湖北武漢同城過(guò)程、湖北武漢同城人員、湖北武漢同城組織、湖北武漢同城體系、湖北武漢同城資源。設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)的英文是“design and development”，其中development 包含發(fā)展、湖北武漢同城進(jìn)化的意思，在這里可以理解為包含有“轉(zhuǎn)化、湖北武漢同城進(jìn)一步細(xì)化、湖北武漢同城具體化”的要求。 深圳ISO9000認(rèn)證機(jī)構(gòu) 客戶(hù)提供樣品、湖北武漢同城圖紙或其它與預(yù)期交付的產(chǎn)品和服務(wù)有關(guān)的輸入性材料，都需要轉(zhuǎn)化、湖北武漢同城進(jìn)一步細(xì)化、湖北武漢同城具體化為適用于本企業(yè)的產(chǎn)品要求（產(chǎn)品圖紙、湖北武漢同城配方、湖北武漢同城采購(gòu)物資和采購(gòu)要求、湖北武漢同城工藝和質(zhì)檢、湖北武漢同城包裝防護(hù)、湖北武漢同城使用的條件等），企業(yè)通常需要提供樣品或模型，向客戶(hù)展示將來(lái)提供給客戶(hù)的是什么樣的產(chǎn)品和服務(wù)，并得到顧客的事先認(rèn)可，或隨項(xiàng)目進(jìn)展持續(xù)地認(rèn)可。這些經(jīng)營(yíng)活動(dòng)體現(xiàn)了“以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)”的管理原則，以及企業(yè)滿(mǎn)足顧客要求的能力。 深圳ISO14000認(rèn)證機(jī)構(gòu) 實(shí)踐中，企業(yè)如要?jiǎng)h減Q8.3章節(jié)，需同時(shí)滿(mǎn)足以下條件： 1） 深圳ISO認(rèn)證公司 企業(yè)確實(shí)不存在設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)活動(dòng)?？梢员憩F(xiàn)為：沒(méi)有設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)人員，沒(méi)有設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，沒(méi)有參與到產(chǎn)品的研制過(guò)程中去。如果存在，刪減必須影響企業(yè)滿(mǎn)足顧客要求的能力。如果存在部分的參與過(guò)程，如參與顧客的科研項(xiàng)目中的一個(gè)環(huán)節(jié)，或?qū)︻櫩吞峁┑难邪l(fā)結(jié)果提出變更的需求，可以考慮不要全部刪減Q8.3章節(jié)，保留其中的幾個(gè)條款；也可以保留整個(gè)Q8.3，畢竟，有要求但沒(méi)發(fā)生，企業(yè)并沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，為啥一定要?jiǎng)h減。 2） 深圳ISO10012認(rèn)證機(jī)構(gòu) 在合同中已經(jīng)明確（或其它法定要求），企業(yè)不承擔(dān)設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)的責(zé)任。比如說(shuō)加工過(guò)程中，顧客直接控制樣品的形成，并批準(zhǔn)產(chǎn)品和服務(wù)形成的體系要求，也就是純加工了，是可以刪減。但這種情況在實(shí)踐中很少發(fā)生。通常客戶(hù)會(huì)要求企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的功能和性能，以及服務(wù)的預(yù)期效果承擔(dān)全部責(zé)任。 深圳ISO認(rèn)證機(jī)構(gòu) 如果要求企業(yè)提供樣品確認(rèn)的，企業(yè)試制樣品的過(guò)程，難道不是設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)過(guò)程？不控制這個(gè)環(huán)節(jié)，企業(yè)的質(zhì)量管理體系能良好地運(yùn)行？ 3） 深圳ISO50001認(rèn)證機(jī)構(gòu) 企業(yè)刪減設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)，不會(huì)影響到企業(yè)為客戶(hù)服務(wù)的能力?？蛻?hù)不在乎企業(yè)是否具備設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)的能力，沒(méi)有設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)能力，不影響企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略或競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 深圳ISO45001認(rèn)證機(jī)構(gòu)如果不能同時(shí)滿(mǎn)足以上三個(gè)條件，而宣稱(chēng)本企業(yè)不適用Q8.3設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)條款而刪減它，是不能被接受的。