步：質(zhì)量競爭力調(diào)查與評估 企業(yè)的顧客在哪里，質(zhì)量競爭能力如何；這是貫徹ISO/TS16949依然要做的步，而且必須是正確地做。 在這一步的進程中，重點是要理解質(zhì)量經(jīng)營的概念與原理；并用SWOT分析法進行企業(yè)質(zhì)量管理體系的評估。 第二步：質(zhì)量差距與原因 評估出顧客的需求與期望，比對企業(yè)實際的質(zhì)量競爭力；得出企業(yè)的差距。要用因素分析法，指導(dǎo)企業(yè)查找差距的原因；并用相關(guān)的管理方法彌補一些暫時性的技術(shù)差距。對管理、漳州薌城本地觀念等軟件方面的差距，實現(xiàn)一一對應(yīng)改進。 在這一步的進程中，主要是了解現(xiàn)代化管理方法和現(xiàn)代信息的功能作用；能用差距目標管理法快速企業(yè)的系統(tǒng)管理。 第三步：體系評估 企業(yè)能進行實際質(zhì)量經(jīng)營狀況的評估，確定企業(yè)體系與經(jīng)營對應(yīng)的一致；突出工作效率在經(jīng)營中的保證作用。 在這一步的進程中，以組織機構(gòu)、漳州薌城本地機制為重點；系統(tǒng)學(xué)習(xí)ISO9000認證標準中質(zhì)量管理體系的功能性原理與概念。 第四步：用ISO9000夯實管理體系與基礎(chǔ) 不要以為通過了ISO9001體系，企業(yè)的管理體系就健全了；實際相當(dāng)多的企業(yè)是形式主義的通過，所以所有企業(yè)全部都要返工。 用ISO9000標準來健全企業(yè)的質(zhì)量管理體系，實際上是拾遺補缺的方法來健全自己的體系；根本不是重新建立一個新體系。 第五步：對五個專業(yè)子體系進行 IATF/TS16949是ISO9000標準在一個特定行業(yè)的深入，結(jié)合該行業(yè)的特點，整合了相關(guān)的多個標準，賦予了更多新的內(nèi)容。它主要增加的內(nèi)容有MSA（測量系統(tǒng)分析）、漳州薌城本地PPAP（生產(chǎn)件批準程序）、漳州薌城本地SPC（統(tǒng)計過程控制）、漳州薌城本地FMEA（失效模式與后果分析）、漳州薌城本地APQP＆CP（產(chǎn)品質(zhì)量先期策劃及控制計劃）。所以在實施中，要突出五個專業(yè)子體系的： 1、漳州薌城本地產(chǎn)品質(zhì)量先期策劃與控制體系（用企業(yè)實際語言描述）； 2、漳州薌城本地潛在失效模式與后果分析體系（用企業(yè)實際語言描述）； 3、漳州薌城本地測量系統(tǒng)分析與控制體系（按企業(yè)實際描述與講述）； 4、漳州薌城本地統(tǒng)計過程控制體系（按企業(yè)實際描述與講述）； 5、漳州薌城本地生產(chǎn)件批準體系（用企業(yè)語言描述）。 在這一階段中，要把IATF16949的內(nèi)容變成企業(yè)語言；進行逐步灌輸。并不是把標準拿到企業(yè)直鋪式灌輸，而是通過一些高素質(zhì)的人對企業(yè)與標準的消化吸收；把標準全部變成企業(yè)語言講述。 第六步：按后的標準化體系組織運行 結(jié)合企業(yè)的實際，組織全程運行機制的系統(tǒng)運轉(zhuǎn)；并組織關(guān)鍵的協(xié)調(diào)。在這一階段，要把內(nèi)部審核與管理評審變成企業(yè)自己正?；墓ぷ?；所以特別追求工作的有效性。 IATF/TS1694的目標與實施后的評價對象： 1、漳州薌城本地在企業(yè)和供貨商中持續(xù)不斷的改進，包括質(zhì)量改進、漳州薌城本地生產(chǎn)力改進，從而使成本降低； 2、漳州薌城本地強調(diào)缺點的，采用SPC技術(shù)及防錯措施，不合格的發(fā)生，“次就做好”是經(jīng)濟的質(zhì)量成本； 3、漳州薌城本地減少變差和浪費，確保存貨周轉(zhuǎn)及庫存量，強調(diào)質(zhì)量成本，控制非質(zhì)量的額外成本（如待線時間，過多搬運等）； 4、漳州薌城本地注重過程，不僅要對過程結(jié)果進行管理，更強調(diào)對過程本身進行控制，從而有效地使用資源，降低成本，縮短周期； 5、漳州薌城本地注重客戶期望。各種技術(shù)標準僅能作為合格與不合格的判據(jù)，但并不是合格產(chǎn)品就能產(chǎn)生效益，只有讓用戶完全滿意的產(chǎn)品才能被顧客接收，才能創(chuàng)造價值。因此，質(zhì)量的終標準是用戶完全滿意，用戶滿意是實現(xiàn)質(zhì)量的途徑。 第七步：按顧客實際需求組織模擬評審 對實際產(chǎn)品、漳州薌城本地運輸、漳州薌城本地服務(wù)等進行危機模擬評審，并按系統(tǒng)管理程序進行過程管理。這時才講述標準的條文，供相關(guān)人員對外接口。 第八步：組織外部評審 按外部的要求，組織評審與改進；并指導(dǎo)企業(yè)如何進行改進式創(chuàng)新，來實現(xiàn)企業(yè)質(zhì)量管理體系的機制。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的組織者和承擔(dān)者，擔(dān)負著開發(fā)過程的組織、指揮、協(xié)調(diào) 與控制的職能。房地產(chǎn)開發(fā)是指取得土地使用權(quán)并在其上改造、生產(chǎn)和建設(shè)的過程，它的根本原料是 土地，它的產(chǎn)品是不動產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營是指在開發(fā)的全過程中運籌資金、開辟市場、 組織指揮生產(chǎn)、進行銷售和服務(wù)的經(jīng)濟活動。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務(wù)特點看，這類企業(yè) 是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的經(jīng)營者，而不是實物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)處理好企業(yè)與外部的關(guān)系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關(guān)系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調(diào)這種關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對外經(jīng)營活動是通過內(nèi)部管理來實現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營活動所進行的計劃、指揮、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標準所指的對象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的貫標認證應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，而非針對實物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質(zhì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動過程 ISO9000認證的重點是房產(chǎn)品質(zhì)量，也是企業(yè)管理和貫標認證的終目標。從表面看，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場進行質(zhì)量監(jiān)督，對施工組織設(shè)計和施工工 藝工序進行的確認和改進，對直接影響房產(chǎn)品實體質(zhì)量的人、機、料、法、環(huán)五大因素進行的監(jiān)督管 理，對產(chǎn)品的過程質(zhì)量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對終產(chǎn)品進行的多道驗收（竣 工驗收、交付驗收和綜合驗收等），似乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與了實物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對自己經(jīng)營的 房產(chǎn)品實體質(zhì)量進行了直接調(diào)控。其實，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場查出了質(zhì)量批漏，改進了施 工工藝，提高了房產(chǎn)品實物質(zhì)量，也不意味著這種現(xiàn)場監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房產(chǎn) 品實物質(zhì)量的形成過程也不會成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過程或與分承包方的共同生產(chǎn)過程。 不論是過程控制、檢驗和試驗、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業(yè)的內(nèi)部過程 和活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過合同的形式實現(xiàn)：通過采購合同完成與 承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產(chǎn)品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實物質(zhì)量的形成過程是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部過程之外完 成的，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標認證的重點，其重點是內(nèi)部行為和活動過程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購的范疇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進行隱蔽工程質(zhì)量 驗收檢查的權(quán)利，也賦予了發(fā)包方有隨時檢查分承包方作業(yè)質(zhì)量和進度的權(quán)利。同時，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務(wù)，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務(wù)。所以，合同的執(zhí) 行過程對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講是一種采購過程。 ISO 9000族標準規(guī)定了采購要素，其中有采購驗證的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工現(xiàn)場的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購驗證的行為，只不過因為建筑的產(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購驗證過程相對 復(fù)雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所有隱蔽工程的驗收、中間的工程檢驗和竣工驗收等都是對采 購產(chǎn)品質(zhì)量的確認和驗證行為，與一般普通產(chǎn)品的進貨檢驗和采購驗證的性質(zhì)相同。 房地產(chǎn)ISO9000認證應(yīng)將其所從事的施工過程質(zhì)量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購 開發(fā)商聘請監(jiān)理公司來履行對房屋質(zhì)量的控制是一種趨勢。監(jiān)理方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務(wù)。 監(jiān)理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務(wù)在內(nèi)的實物房產(chǎn)品，監(jiān) 理委托合同采購的是一種由監(jiān)理方提供的服務(wù)。因此，應(yīng)通過委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 采購及采購驗證工作轉(zhuǎn)化為企業(yè)的外部過程。同樣，施工合同中規(guī)定的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的對 房產(chǎn)品的采購驗證責(zé)任，絕大部分也可以通過委托合同由監(jiān)理方承擔(dān)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標 認證中應(yīng)該謹慎而正確地處理好對監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購控制。 提高開發(fā)經(jīng)營的服務(wù)質(zhì)量 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是經(jīng)營企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質(zhì)量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營 服務(wù)的根本性質(zhì)。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質(zhì)勘測委托、工程設(shè)計委托、形象策劃委托、市場調(diào)查委托、動遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過程都將越來越多地通過委托專業(yè) 機構(gòu)來完成。房地產(chǎn)ISO9000認證應(yīng)越來越側(cè)重于對合同的管理，通過對企業(yè)履行合同過程的質(zhì)量的 控制，達到間接控制實物產(chǎn)品質(zhì)量的終目的，更好地為顧客服務(wù)。