房地產(chǎn)ISO9001認證過程中，容易出現(xiàn)的問題列出如下： 　　4.2.1 　　a.沒有將質量方針、質量目標、質量記錄做為文件來控制。 　　b.文件范圍太大，數(shù)量太多，使體系運作效率降低。 　　c.組織的規(guī)模大，過程復雜，員工的 能力一般，但文件數(shù)量過于少，描述也過于簡單，不能有效地指導質量管理體系的運作。 　　4.2.2 　　a.對質量管理體系的描述不清晰，所做的裁剪沒有充分的依據(jù)或沒有將依據(jù)明確地描述。 　　b.由于法律法規(guī)及顧客要求的改變，原來所做的裁剪已不適宜或不合理，但沒有及時糾正。 　　c.質量手冊對質量體系所包含的過程順序和相互作用的表述不清楚，所引用的程序過于散亂，與手冊條款的對應關系不清晰。 　　4.2.3 　　a.沒有對文件是否持續(xù)適用進行審核、更新和重新批準，文 件的規(guī)定與現(xiàn)實的運作有出入。 　　b.由于節(jié)省資源或也于保密的考慮，在文件使用場所沒有適用的文件。 　　c.文件內容不清晰或文件使用者所不能理解的語言(如外國語)寫成。 　　d.由于存在一個以 上的體系，所以針對某項要求而檢索文件變得非常困難。 　　e.外來文件沒有得到控制。 　　f.由 于沒有適當?shù)臉俗R而使用了作廢文件。 　　4.2.4 　　a.記錄貯存條件不良 。 　　b.記錄不清晰、不完整。 　　c.電子媒體或其他媒體記錄沒有得到符合其技術特點要求的控 制。 　　d.記錄不易查閱。 　　e.記錄的失效處置不及時，且處理方式與文件化的規(guī)定不符。 　　5.1 　　a. 管理者把做出承諾的工作交給其他人，自己不能清楚地 說明這些承諾是何種方式體現(xiàn)的。 　　b.沒有明確的證據(jù)證明 管理者已在組織內部傳達了滿足顧客以及法律法規(guī) 要求的重要性(如會議、MEMO、板報、宣傳品、廣播等)。 　　c. 管理者不清楚自己在管理評審活動中應擔負的 職責和應做的事情。 　　d. 管理者不能說明具有識別所需資源的機制或方式。 　　5.2 　　a.質量方針與質量目標的關系不清晰。 　　b. 員工不知道質量方針或雖能夠背誦質量方針，但卻不理解質量方針的定義。 　　c.沒有對質量方針進行定期的評審， 質量方針可能已是不適宜的了。 　　d.在組織內有一個以上的質量方針，員工不能說明哪一個是 的。 　　5.3 　　a.與實現(xiàn)質量目標有關的職能部門(層次)，沒有分解到應承 擔的指標。 　　b.質量目標不是書面的，部門負責人只能口頭說出一些組織內要求的指標。 　　c. 質量目標沒有體現(xiàn)持續(xù)改進的承諾。 　　d.質量目標中個別指標無法被測量。 　　e.在策劃產(chǎn)品實 現(xiàn)的過程中，沒有針對產(chǎn)品\項目和合同規(guī)定質量目標。 　　5.4 　　a.只 在質量手冊中描述了應進行的溝通，但實際操作中如何進行溝通沒有規(guī)定的文件，以至于溝通的實際效果不佳。 　　b.沒有進行溝通，或溝通只是表面化的工作。 　　c.由于沒有足夠的溝通，各部門任務職責和權限不能做了解，以 至于影響到體系的有效運作。 　　5.5 　　a.管理評審沒有按照規(guī)定的時間 間隔進行。 　　b.沒有充分討論那些內部和外部的變化對質量管理體系的影響。 　　c.連續(xù)幾次管 理評審所提出需改進的問題都類似，說明對以往管理評審的跟蹤措施實施不力。 　　d.管理評審輸出中對與顧客要求 有關的產(chǎn)品的改進沒有涉及。 　　6.1 　　a.從質量管理體系運作的終效 果來看，組織提供的資源的不充分的。 　　b.造成顧客不滿意的終原因是資源不足。 　　c.對人 員的能力的判斷更多地是從教育、培訓、經(jīng)歷等方面考慮而忽略了對技能的要求。 　　6.2 　　a.沒有對全部從事與影響質量的人員規(guī)定任職要求。 　　b.沒有按照任職要求分析培訓需 求。 　　c.沒有評價培訓的有效性。 　　d.員工對他們從事的活動的相互作用和重要性認識不 足，也不知道如何為實現(xiàn)質量目標作出貢獻。 　　e.所保存的培訓記錄不能證明要求的經(jīng)歷和資格。 　　6.3 　　a.對為了實現(xiàn)產(chǎn)品符合性所需的設施，沒有方法識別需要配置 到何種程度是適合的工作場所的空間和條件，不能滿足保證產(chǎn)品質量和使顧客滿意的 要求。 　　b.支持性服務不 能滿足 要求，如通訊/交通工具等。 　　c.維護只被理解為出現(xiàn)故障的修理，沒有包括有計劃的性維護保養(yǎng) 。 　　7.1 　　a.沒有對所有的產(chǎn)品實現(xiàn)過程進行策劃。 　　b.策劃的結果千篇一律，而實際不同產(chǎn)品的產(chǎn)品實現(xiàn)過程是不同的。 　　c.策劃的結果顯示，策劃沒有包括所要求 的全部的應策劃的內容。 　　d.策劃的結果與質量管理體系的其他要求有矛盾。 　　7.2 　　a.忽視了應明確支持方面的要求和與產(chǎn)品相關的責任、法律法規(guī)的要求。 　　b.受審核方說所有的要求都已明確，但審核員卻看不到證據(jù)。 　　c.以口頭方式提 出的要求沒有得到評審確認的。 　　d.產(chǎn)品要求發(fā)生變更后，有一些有關的文件沒有得到修改和確認。 　　e.與產(chǎn)品要求變更有關的人員不知道修改后的要求。 　　7.3 　　a.沒有充分地考慮在設計活動中所需要的組織職責和技術接口。 　　b.設計計劃沒有及時的 更新，以至于計劃失去意義。 　　c.設計輸入沒有考慮有關的法律、法規(guī)要求。 　　d.設計輸出沒 有包含產(chǎn)品驗收準則或與和正常使用有重大關系的產(chǎn)品特性。 　　e.設計評審的參加者沒有包括所有的相關人員 。 　　f.設計確認沒有在正常生產(chǎn)條件下進行。 　　g.對于以項目為單位進行設計、生產(chǎn)和安裝的 活動設計驗證和設計確認與過程檢驗和終檢驗之間發(fā)生混淆。 　　7.4 　　a.對不同類型的采購過程的控制方式和程度沒有區(qū)別。 　　b.什么是合格的供方，沒有明確的、可操作的標準，選 擇和評價供方具有較多的主觀性。 　　c.對供方評價后的跟進措施沒有實施。 　　d.采購信息不齊 全，尤其缺少與質量有關的要求。 　　e.對要求到供方處實施驗證的活動，采購信息中沒有提及。 　　7.5.1 　　a.沒有、充分地考慮到與產(chǎn)品特性有關的要求如國際、 行業(yè)標準等。 　　b.作業(yè)指導書不充分、操作者隨意性較強。 　　c.作業(yè)指導書的規(guī)定與其他標準 (如檢驗標準)要求不符，與實際操作不一致。 　　d.缺乏足夠的測量和監(jiān)控設備。 　　e.缺少危 機對策。 　　7.5.2 　　a.不會識別哪些過程是特殊過程或識別的結果是錯 誤的。 　　b.過程確認所選擇的方式、方法與該過程的控制要點不匹配。 　　c.特殊過程的特性已 發(fā)生變化，但沒有進行新的確認。 　　7.5.3 　　a.沒有對顧客的財產(chǎn)進行必要的查驗，標識和防護控制。 (房地產(chǎn)開發(fā)一般無顧客財產(chǎn)) 　　7.5.4 　　a.對產(chǎn)品提供的防護，沒有包括產(chǎn) 品的各個組成部分。 　　b.對產(chǎn)品提供的防護與顧客的要求不一致。 　　c.只提供了適宜的搬運工 具，但沒有規(guī)定適宜的搬運方法。 　　d.產(chǎn)品的包裝不能有效地保護產(chǎn)品。 　　e.倉庫規(guī)定的儲存 要求與產(chǎn)品說明書或包裝上的要求不一致。 　　7.6 　　a.使用的測量和監(jiān)控設備與被測量參數(shù)特性不匹配。 　　b.操作工不清楚測量儀器的讀數(shù)含義及使用的有效期。 　　c.校驗沒注明校驗采用的、可追溯的 標準。 　　d.當發(fā)現(xiàn)儀器失準時，無法追溯和識別已被失準儀器檢驗過 的產(chǎn)品。 　　e.把在儀器使用中進行比較用的儀器附件(如標準物質)當做檢定或校準的標準。 　　f.企業(yè)自校的儀器沒有制定校準規(guī)程。 　　8.1 　　a.測量和監(jiān)控活動沒 有包括所需要的全部范圍，如涉及持續(xù)改進方面。 　　b.在應使用統(tǒng)計技術的地方，沒有采用統(tǒng)計技術。 　　c.在顧客滿意度進行的監(jiān)控方法不合理，如將無投訴視為顧客滿意。 　　d.監(jiān)控的終結果不能展現(xiàn)質量管理體系的運行績效。 　　8.2 　　a.沒有充分考慮受審核區(qū)域的狀況和重要性。 　　b.審核員與被審核的部門或活動有關系，通常都發(fā)生在規(guī)模較小的公司。 　　c.選擇不適當?shù)娜藛T指導和實施內部質量審核。 　　d.內部質量審核中沒有追溯驗證的部分。 　　e.沒有對所有部門進行審核的完整記錄。 　　f.糾正措施是由審核員提議的。 　　g.公司的內審員不清楚整個審核的程序，內部質量審核由咨詢顧問實施。 　　8.2.1 　　a.選擇對產(chǎn)品的特性進行測量和監(jiān)控的控制點不完整、不科學。 　　b.測量和監(jiān)控標準未 明確規(guī)定檢驗員在測量時僅憑經(jīng)驗，沒有參照產(chǎn)品手冊中的要求或標準。 　　c.檢驗員不知道如何判斷供方測量和監(jiān)控的結果。 　　d.測量和監(jiān)控完成后沒有保存相應的記錄。 　　e.產(chǎn)品放行的授權者不能從有關記 錄找到。 　　f.不符合測量和監(jiān)控標準的要求可能導致嚴重不合格項的產(chǎn)生。 　　8.3 　　a.未規(guī)定如何處置各個階段測量和監(jiān)控所發(fā)現(xiàn)的不合格品。 　　b.糾正后的不合格品沒有重新檢驗。 　　c.在交付或開始使用后發(fā)現(xiàn)的不合格品，只對不合格 現(xiàn)象采取了措施，沒有對其造成的后果采取措施。 　　d.讓步處理不符合產(chǎn)品時，必要時沒有向顧客、終用戶、法定 機構或其它機構報告。 　　8.4 　　a.沒有根據(jù)管理的需求收集相應的數(shù)據(jù) 或收集不全。 　　b.沒有規(guī)定數(shù)據(jù)的分析方法和分析結果的用途。 　　c.沒有對質量管理體系的適宜性和有效性得出結論。 　　d.沒有有效地指示需要改進的功能/區(qū)域。 　　8.5 　　a.對體系持續(xù)改進所需要的過程認識不清，誤認為持續(xù)改進就是連續(xù)的糾正與措施。 　　b.糾正措施與措施的概念混淆不清。 　　c.受審核方稱不需要采取措施，但實際情況是體系中表現(xiàn)出許 多有規(guī)律的問題。 　　d.沒有查清問題的根本原因并采取適當?shù)拇胧?　　e.沒有對措施的實施進 行追蹤驗證。 　　f.害怕記錄客戶的投訴。

房地產(chǎn)ISO9001認證也就是采用過程方法對質量管理體系進行實施的縮影： 房地產(chǎn)ISO9001認證采用過程方法有利于識別過程和顧客的需求，更好地體現(xiàn)"以顧客為關注焦點"的原則；有利于開展質量策劃活動，明確過程的目標和要求；有利于了解、協(xié)調和確定過程內部和過程之間的相互關聯(lián)、相互作用、從而明確過程的流程和程序；有利于明確過程中的職責和權限，加強協(xié)調合作和溝通；有利于加強對過程的監(jiān)視、測量、數(shù)據(jù)分析和控制；有利于實施PDCA動態(tài)循環(huán)管理，實施持續(xù)改進，確程增值；有利于增強顧客滿意，使組織得到發(fā)展。 一、房地產(chǎn)ISO9001認證如何采用過程方法建立質量管理體系 1、按照4.1條款的要求，認真開展對過程、體系的策劃。策劃的內容應涉及體系的全部過程。要識別過程，明確過程的輸入、輸出及活動，明確需求及其流程；確定過程的作用及其指職責的分配；確定過程所需的資源、信息及其所需的文件；確定對過程實施監(jiān)視、測量及有效控制的方法；按組織的方針確定過程的目標及如何評價過程的有效性，實施持續(xù)改進。通過策劃活動識別需求，是應用過程方法的前提和基礎。 2、要采用以過程管理為主導的方法，對現(xiàn)行質量管理體系進行評審，確定要達到過程管理模式而需要進行的改進和提高。必要時，采用以過程管理為主導的方法重新設計管理體系。 3、按標準要求制定、修改質量管理體系文件。體系是通過文件表述的，文件使體系運行的重要依據(jù)。過程分析應成為確定質量管理體系所需文件數(shù)量的途徑，不應以文件來決定過程，而應由過程來決定文件，把過程、體系的策劃作為制定、修改文件的基礎?？衫眠^程圖、流程圖方法加深對過程的理解，加強對過程有效運行的控制。應將采用過程方法管理組織的理念體現(xiàn)在體系文件中。 4、開展以過程管理體系為主導的培訓工作。應確定以過程管理為主導的培訓項目，增強全員的顧客意識、過程意識、尤其要提高運用過程方法的意識，自覺按過程方法的要求對體系實施管理。 5、進行質量管理體系試運行，進行內部審核。按過程管理要求，并通過符合性的證據(jù)評價過程、體系的有效性。 二、 房地產(chǎn)ISO9001認證如何采用過程方法保持質量管理體系 1、組織的領導應按標準的思路和理念，以過程管理為主導建立體系，確保資源的獲得，確保體系所需的過程得到建立、實施和保持，并提供相應的組織保證。 2、對每一個過程（包括產(chǎn)品實現(xiàn)所需的過程、質量管理體系體系實施所需的過程），都應按照標準4.1條款a)~f)提出的具體要求實施連續(xù)的控制。應使過程達到期望的結果，以體現(xiàn)過程管理的連續(xù)性。 3、將以過程為基礎的質量管理體系模式，作為一個體系的大過程實施系統(tǒng)的管理，把各過程有機地聯(lián)系起來。將相互關聯(lián)的過程作為系統(tǒng)加以識別和理解，有利于實現(xiàn)組織的方針和目標。過程方法應與管理的系統(tǒng)方法結合實施，以體現(xiàn)過程管理的系統(tǒng)性。 4、突出過程間的相互作用。應用過程方法拓寬了標準的內容和要求，如以顧客為關注的焦點、顧客滿意、質量管理體系的策劃、職責權限與溝通、資源管理、過程的監(jiān)視和測量、數(shù)據(jù)分析、持續(xù)改進等。這些內容都是過程方法應用中不可缺少的重要環(huán)節(jié)，互相之間具有緊密的聯(lián)系，體現(xiàn)了過程管理的關聯(lián)性。 5、實現(xiàn)過程管理的程序化和定量化。管理過程和過程中的每一個環(huán)節(jié)要有符合運行對象需要的合理程序，這樣過程才能有效運行。所以，程序具有十分重要的作用。為此，應加強監(jiān)視和測量，通過數(shù)據(jù)分析反映過程中各種因素之間的動態(tài)關系，反映過程的輸入和輸出特性及其活動和業(yè)績，實現(xiàn)過程的量化管理。這是進行過程管理和控制的兩個重要環(huán)節(jié)，體現(xiàn)了過程管理的可控性。 6、對過程實施PDCA動態(tài)循環(huán)管理，促進過程增值。要對每個過程循環(huán)開展策劃－實施－檢查－改進活動，及時對質量目標的實現(xiàn)情況、產(chǎn)品質量、過程能力、顧客滿意度進行考核，促進組織持續(xù)進行改進過程的能力和業(yè)績，以體現(xiàn)過程管理的有效性。 三、 房地產(chǎn)ISO9001認證如何采用過程方法改進質量管理體系 1、開展過程的評價，識別改進的區(qū)域。對過程進行評價，應回答ISO9000:2000標準2.8.1條款提出的四個基本問題：過程已被識別并適當規(guī)定；職責是否已被分配；程序是否得到實施和保持；在實現(xiàn)所要求的結果方面，過程是否有效。通過過程評價，尋找改進的輸入。 2、通過對數(shù)據(jù)的收集和分析，識別改進產(chǎn)品、過程、體系的機會。其中，顧客（包括內部和外部）對過程輸出滿意與否的反饋，是持續(xù)改進過程的根本輸入，也是做出準確決策的依據(jù)。 3、完善質量方針，實施目標管理。明確產(chǎn)品、過程、體系的質量目標要求，建立目標管理體系。應不斷改進、完善、充實、提高質量方針、目標的要求，以實施改進。 4、建立有內部審核、管理評審、糾正和措施三個環(huán)節(jié)組成的自我完善機制，實施有序的管理。要以過程那為基礎，按照過程方法的要求，以過程的有效性為目的開展內部審核活動。通過故管理評審做出科學、合理的改進決策。通過糾正和措施提高組織滿足要求的能力